Kat mülkiyeti veya kat irtifakı bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.
Örneğin, Adana' da göle yakın 100 metre arsamız olsun bu arsaya büyüklükleri aynı bodrum ve 3 kattan oluşan 4 bağımsız bölümlü bina inşa edelim, üçüncü kattaki daire gölü tamamen görürken diğerleri karşı binayı görsün ve bu binanın 5 araçlık otoparkı bulunsun.
Kat mülkiyeti kanunu gereği 100 metrelik arsa payını arsa payı artmayacak şekilde bütün bağımsız bölümlere konum ve büyüklüklerine göre tespit ettiğimiz değerlere göre paylaştırmamız gerekmektedir. Payları etkileyecek bütün faktörlere hakim olduğumuz bu örnekte,
Bodrum kata 15 metrekare,
Birinci kata 20 metrekare,
İkinci kata 20 metrekare,
Üçüncü kata 45 metrekare pay vermemiz gerekmektedir.
Bodrum katlar karanlık ve rutubetli olduğundan bodrum katta bulunan dairenin değeri diğerlerine göre daha az olmalıdır. Bu sebeple arsa payı diğerlerinden daha düşüktür. Üçüncü katta bulunan baraj gölünü gören daire güzel bir manzaraya ve konuma sahip olduğundan en değerli bağımsız bölümdür ve en yüksek arsa payına sahip olmalıdır.
Uygulamada arsa payları konum ve büyüklerine göre tespit edilen değere göre değil, bütün dairelere eşit olarak dağıtılmaktadır. Bu hukuka aykırılık arsa payının düzeltilmesi davası ile giderilmektedir.
Arsa payları neden önemlidir?
Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir. Arsa payı ne kadar fazla ise kat maliki o kadar hakka sahiptir.
Örneğin,
KMK Madde 16 – Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.
Kat maliklerinin ortak alanları kullanması arsa payları ile orantılıdır. Yukarıdaki örnekte 5 araçlık otoparkta 2 araçlık park yerini göl manzaralı dairenin maliki kullanmalıdır. Diğer bağımsız bölümlere ise birer araçlık yer verilmelidir.
Anagayrimenkulün tümünün harap olması halinde alınacak sigorta bedeli, aksine sözleşme olmadıkça, kat maliklerine, ARSA PAYLARI oranında paylaştırılır.
Deprem veya başka bir sebeple ana taşınmaz yıkılır ise kat mülkiyeti sona ereceğinden geriye sadece hisseli arsa kalacaktır. Bu arsanın payları arsa payı oranında olacaktır.
Yıkılan bina yerine tekrar yapı yapılmak istendiğinde arsa payı fazla olan malik daha fazla hakka dolayısıyla daha fazla bağımsız bölüme sahip olacaktır.
Görüldüğü üzere kanun kullanma ve taşınmazın yönetimi açısından payı fazla olan bağımsız bölüm malikine daha fazla yetki vermiştir.
EMSAL KARAR
18. Hukuk Dairesi 2005/1500 E., 2005/3483 K.
ARSA PAYININ DÜZELTİLMESİ
KAT MÜLKİYETİ KURULMASI
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 13 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 3 ]
"İçtihat Metni"
Dava dilekçesinde arsa payının düzeltilerek B Blokta bulunan 11 nolu dükkanın kat mülkiyetinin tescili istenilmiştir. Mahkemece davanın kabulü cihetine gidilmiş, hüküm davalı Tapu Sicil Müdürlüğü vekili tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Davacı vekili dava dilekçesinde, anataşınmazın onaylı mimari projesinde gösterilen ve müvekkilinin satış vaadi sözleşmesi ile satın almış olduğu B Blok 11 nolu dükkana arsa payı ayrılmadığını ve tapuya da bağımsız bölüm olarak kaydedilmediğini ileri sürerek sözü edilen bağımsız bölüme arsa payı verilerek kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilmesini, böylece arsa paylarının düzeltilmesini istemiştir. Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden, özellikle tapu kayıtları ve bilirkişi raporu içeriğinden davaya konu edilen B Blok 11 nolu dükkan nitelikli bağımsız bölümün 1992 yılında düzenlenip belediyece onaylanan mimari projesinde gösterilmiş olmasına karşın anataşınmazda kat mülkiyeti kurulurken bu bağımsız bölümün tapuya tescil edilmediği ve arsa payı özgülenmediği anlaşılmaktadır. Kat Mülkiyeti Yasasının 3. maddesi hükmüne göre kat mülkiyeti, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinin her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, (somut olayda olduğu gibi) doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise, bu tarihteki değeri ile oranlı olarak özgülenen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oranlı olarak özgülenmediği ya da somut olayda olduğu gibi bağımsız bir bölüme arsa payı özgülenmediği hallerde ilgili kat malikinin arsa paylarının yeniden düzeltilmesi için mahkemeye başvurma hakkı vardır. Yine anılan yasanın 13-maddesi hükmü uyarınca kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anataşınmazın kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter, ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir. Anılan yasa maddeleri hükmü çerçevesinde somut olay incelendiğinde; kat mülkiyetinin kurulmasına esas olan ana-taşınmazın onaylı mimari projesinde dükkan nitelikli bağımsız bölüm olarak gösterilen B Blok 11 nolu bağımsız bölümün kat mülkiyeti kurulurken çliğer bağımsız bölümlerle birlikte göz önünde tutularak her bir bağımsız bölümün (bu bağlamda dava konusu dükkanın) o tarihteki değerleri ayrı ayrı belirlenip bu değerleriyle oranlı olarak her birine arsa payının özgülenmesi ve tapuya tescili gerekirken, dava konusu bağımsız bölüme arsa payı özgülenmediği ve tapuya tescil de edilmediği anlaşıldığına göre; mahkemece öncelikle bu bağımsız bölümün kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değeri ile oranlı olarak arsa payının belirlenmesi, buna bağlı olarak anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının da yeniden düzenlenmesi, böylece dava konusu bağımsız bölüm de dahil anayapıdaki diğer bağımsız bölümlere ilişkin arsa paylarının saptanması için bilirkişiden ek rapor alınması, gerektiğinde yeni bir bilirkişi kurulu oluşturularak yerinde yapılanacak inceleme ile yukarıdaki eksikliğin giderilmesi yolunda ayrıntılı ve denetime elverişli rapor alınması, bundan sonra dava konusu bağımsız bölümün arsa payını gösterir biçimde tapuya tescili, bu cümleden olarak diğer bağımsız bölümlerin de arsa paylarının düzeltilmesi ile ilgili değişikliğin tapuya tescili yolunda hüküm kurulması gerekirken; yetersiz araştırma ve eksik inceleme sonucu salt dava konusu bağımsız bölümün tesciline karar verilmiş olması doğru görülmemiştir. Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), 11.04.2005 gününde oybirliğiyle karar verildi.
20. Hukuk Dairesi 2017/6724 E. , 2019/839 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi bir kısım dahili davalılar vekilinin tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü: K A R A R Dava dilekçesinde, tarafların kat maliki oldukları anataşınmazın yapımı sırasında ilk projesinde kapıcı dairesi C Blokta olacak şekilde proje çizimi yapılmış ve buna göre kat irtifakı tapularının çıkartıldığını, daha sonra proje tadilatı yapıldığını, kapıcı dairesinin A Blok'a kaydırıldığını ve ana taşınmazın buna göre yapıldığını, proje tadilatı yapılmasına rağmen tapu sicilinde kat irtifak hisselerinin düzeltilmediğini, taşınmazın arsa payı dağılımı, fiilî kullanıma, projesine ve iskan belgesine uymadığını, ana taşınmazın arsa payı dağılımı hatalı olduğundan iptali ile iskan belgesine esas tadilat projesine ve fiilî kullanıma uygun olarak yeniden arsa paylarının belirlenerek, bu arsa paylarının tapuya tesciline karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkemece davanın kısmen kabulü ile dava konusu ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 1663 ada ... sayılı parselde kayıtlı; A Blok 3 numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan 2/79'un iptali ile tapuda 17/790 olarak, A Blok ... numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan 2/79'un iptali ile tapuda 13/790 olarak, C Blok 8 numaralı bağımsız bölümün hali hazırdaki arsa payı olan .../79'un iptali ile tapuda 2/79 olarak tapuya kayıt ve tesciline, Dava konusu taşınmazın diğer bağımsız bölümlerinin arsa paylarında bir değişiklik olmayacağından bu yönüyle fazlaya ilişkin istemin reddine, dava dilekçesinde davalı olarak yer olan ... ve ...'a karşı açılan davanın pasif husumet yokluğundan usulden reddine karar verilmiş, hüküm bir kısım dahili davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir. Dava, bağımsız bölümlere özgülenen arsa paylarının düzeltilmesi istemine ilişkindir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3. maddesinde; kat mülkiyeti veya kat irtifakının, bu mülkiyete konu olan anayapının bağımsız bölümlerinden her birine kat irtifakının kurulduğu tarihteki, doğrudan doğruya kat mülkiyetine geçilme halinde ise bu tarihteki değeri ile oranlı olarak tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulacağı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değeri ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin arsa payının düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceği hükme bağlanmıştır. Arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak belirlenmiş olmasıdır. Bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm kanıtları değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır. Söz konusu işlem yapılırken de bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır; değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz.
Somut olayda; dava konusu ana taşınmazda başlangıçta C blokta olan kapıcı dairesinin sonradan yapılan tadilat projesi ile A bloka yapıldığı, böylelikle davacının maliki olduğu bağımsız bölümün kullanım alanının büyüdüğü ve davalıların bağımsız bölümlerinin ise küçüldüğü anlaşılmakla, tadilat projesinin usulüne uygun olup olmadığı tüm kat maliklerince onaylanarak ilgili kuruma sunulmak sureti ile yürürlüğe girip girmediği ve davalıların tadilat projesi hususundaki iddiaları karşısında tadilat projesinin iptaline ilişkin açılmış bir dava bulunup bulunmadığının taraflardan sorulmak sureti ile araştırılması gerekmektedir. Anataşınmazın yürürlükte bulunan mimari projesine göre arsa paylarının verildiği dönemde esaslı hata olduğu düşünülüyorsa da arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı olup olmadığı hususu araştırılmalıdır. Ancak, dava konusu taşınmazda kat irtifakının yahut kat mülkiyetinin kurulduğu tarihte; bağımsız bölümlerin değerinde ve dolayısıyla arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan bu nedenle arsa payları arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenler ortaya konulmadığı gibi, aradan geçen süre zarfında taşınmazda arsa paylarına herhangi bir itiraz olmadığı anlaşılmaktadır. Bu nedenle, bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu da davacı tarafından ispatlanmalıdır. Dosya da mevcut bilirkişi raporunda bağımsız bölümlerin kat mülkiyetinin kurulduğu tarihteki değerlerinin yukarıda açıklanan unsurları ve bu belirlemeye göre tapu sicilinde kayıtlı arsa paylarında düzeltilmesi gereken bir yanlışlık olduğu açıkca saptanmamış, sadece bağımsız bölümlerin değişen yüzölçümleri esas alınarak yeni arsa payları hesaplanmıştır. Bağımsız bölümlerin binada bulundukları yerleri ve yüzölçümleri açıkça belirtilmesine karşın her bir bağımsız bölümün kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerlerine etkili olabilecek diğer unsurlar tek tek yazılıp açıklanmamış ve bu bağımsız bölümlerin değerleri ayrı ayrı hesaplanmamış, soyut bir biçimde değerlendirme yapılarak arsa payları yeniden belirlenmiştir.
Mahkemece, yukarıda açıklanan hususlar doğrultusunda arsa paylarının belirlenmesinde esas alınacak olan bağımsız bölümlerin kat irtifakı kurulduğu tarih itibari ile değerlerini olumlu veya olumsuz etkileyen tüm unsurların incelenip irdelenmesi için bilirkişi kurulundan yeniden ek rapor alınması, arsa paylarının düzenlenmesini gerektirecek bir hususun olup olmadığının araştırılıp, gerektiği takdirde tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle; bir kısım dahili davalılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 11/02/2019 günü oy birliği ile karar verildi.