Adana Kira Hukuku Rehberi Kiracının, kiralanan taşınmaz üzerinde yaptığı bazı yenilikler veya değişiklikler nedeniyle mal sahibine sağladığı değer artışı karşılığında tazminat talep etmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu bu konuyu açıkça düzenlemiş olup, özellikle Adana’da kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir. Kiracının Yenilik Yapma Hakkı ve Yasal Dayanak Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmesini, kiraya verenin yazılı rızasına bağlamaktadır. Bu kapsamda: Zorunlu yenilikler: Isı, su tesisatı gibi yaşamsal ihtiyaçlara yöneliktir. Faydalı yenilikler: Taşınmazın değerini artıran iyileştirmelerdir. Süsleyici yenilikler: Estetik amaçlı değişikliklerdir. Eğer kiraya veren bu yenilikleri yazılı olarak kabul ettiyse  ya da fiilen benimseyip ses çıkarmadıysa , kiracı taşınmazın değerinde meydana gelen artış için tazminat talep edebilir. Rızanın Önemi ve Değer Artışı Tespiti Kiracının yaptığı değişikliklerin tazmin edilebilmesi için iki temel unsur aranmaktadır: Kiraya verenin yazılı izni  veya açık/zımni kabulü, Yeniliklerin taşınmazda objektif değer artışı sağlamış olması. Bu husus bilirkişi marifetiyle belirlenir. Mahkemeler, yapılan yeniliklerin taşınmazın piyasa değerini hangi oranda artırdığını tespit eder ve bu artışın karşılığını, kiracının lehine hükmedebilir. Rıza Olmaksızın Yapılan Yenilikler Eğer kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın değişiklik yaparsa: Kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir  (TBK m.316), Kiracı, tazminat talebinde bulunamaz, Kiralananın eski hâline getirilmesi gerekebilir. Bu nedenle kiracının her türlü değişikliği önceden yazılı izinle yapması önemlidir. Adana’da Uygulamada Karşılaşılan Durumlar Adana’da özellikle işyeri kiralarında, kiracıların yaptığı yeniliklerin taşınmazın değerini artırdığı durumlarda davaya başvurulduğu görülmektedir. Yargıtay içtihatları ışığında, Adana Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tür davalarda genel olarak bilirkişi incelemesi ile karar vermektedir. Hak Arama Süreci Kiracı, kira ilişkisi sona erdikten sonra taşınmazın değerini artırdığı iddiasıyla: Yeniliklerin yapıldığını, Kiraya verenin rızasının bulunduğunu, Değer artışının somut olduğunu kanıtlamak suretiyle değer artışı tazmini davası  açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Sıkça Sorulan Sorular (SSS) Kiracı her yeniliğin tazminatını talep edebilir mi? Hayır. Sadece rızayla yapılan ve değer artışı sağlayan yeniliklerin tazmini mümkündür. Kiraya veren sözlü olarak izin verirse geçerli olur mu? Hayır. Yazılı rıza aranır. Ancak bazı durumlarda zımni rıza kabul edilebilir. Kiraya veren yenilikleri benimserse ne olur? Benimseme varsa kiracı değer artışı tazminatı talep edebilir. Değer artışı nasıl tespit edilir? Mahkeme tarafından atanacak bilirkişi, yeniliklerin taşınmaz değerini ne kadar artırdığını hesaplar. Zorunlu yeniliklerin tazmini nasıl olur? Zorunlu yenilikler için rıza aranmaksızın tazminat istenebilir. Sözleşmede yenilik yapılmaması yazıyorsa yine de tazminat alınabilir mi? Genellikle hayır. Ancak kiraya verenin sonradan kabulü halinde talep hakkı doğabilir. Değer artışı için dava süresi ne kadardır? Genelde 1 yıl içinde açılması önerilir. Dava ne kadar sürer? Adana’daki uygulamalarda ortalama 6–12 ay sürmektedir. Tazminat nasıl ödenir? Mahkeme kararıyla belirlenen tutar, kiraya veren tarafından kiracıya ödenir. Kiracı kira borcu varsa yine de tazminat alabilir mi? Kira borcu olması tazminat hakkını etkilemez, ancak mahsup edilebilir. Kiracı taşınmazı eski haline getirmek zorunda mı? Rıza yoksa evet; rıza varsa gerekmez. Yenilikler yazılı şekilde belgelendirilmelidir mi? Evet. Fotoğraf, fatura, proje gibi belgeler ispat için önemlidir. Kiracı taşınmazı terk ettikten sonra dava açabilir mi? Evet. Kira ilişkisinden sonra da değer artışı talep edilebilir. İş yeri kiraları için farklı bir uygulama var mı? Hayır. Genel hükümler işyeri kiraları için de geçerlidir. Adana’da bu tür davalar hangi mahkemede görülür? Adana Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Özet Açıklama Kiracının yaptığı yenilikler sonucunda taşınmazda meydana gelen değer artışı, belirli şartlar altında tazminat talebine konu olabilir. Özellikle yazılı rıza ve değer artışı ispatı bu konuda belirleyicidir. İletişim 📞 Telefon:  0535 337 37 07 📧 E-posta:   mehmetumuterdem@gmail.com YARGITAY KARARLARI             YARGITAY             11. Hukuk Dairesi   ESAS NO       : 2006/8819 KARAR NO  : 2007/15734   Y A R G I T A Y   İ L A M I     MAHKEMESİ           : Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ          : 16/03/2006 NUMARASI  : 2005/198-2006/134 DAVACI       : FATMA KIRMIZI      VEKİLİ AV. ABDULLAH YAVUZ DAVALI        : GEMLİK BELEDİYESİ'NE İZAFETEN BELEDİYE BAŞKANLIĞI VEKİLİ AV. İLHAN YILDIZ     Taraflar arasında görülen davada Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 16.03.2006 tarih ve 2005/198-2006/134 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 11.12.2007 gününde davacı Avukatı Onur Yavuz geldi, davetiye tebliğine rağmen davalı vekili duruşmaya gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Yaşar Arslan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü: Davacı vekili, davalı belediyece 1988 yılında müvekkiline kiralanan termal kaplıcaya davalının bilgisi dahilinde ve kiralamanın amacına uygun işletilmesi için zorunlu olan  faydalı masrafların yapıldığını, ancak kira ilişkisi bitiminde bu masrafların ödenmediğini ileri sürerek, şimdilik (50.000) YTL' nin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, delil tespit dosyasına, keşif ve bilirkişi raporuna dayanılarak, davacının kiralanana kira sözleşmesi boyunca (123.430) YTL inşaat ve (21.513.04) YTL arıtma-sıhhi tesisat  masrafı yaptığı ve bunları davalı kiralayandan isteyebileceği gerekçesiyle talep edilen miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, davacı kiracının 1988 yılından itibaren işletipte aleyhine açılan tahliye davasının kabulle sonuçlanması üzerine 2004 yılında tahliye ettiği davalı Belediye'ye ait kaplıca için yaptığı ileri sürülen zorunlu ve faydalı masrafların ödetilmesi istemine ilişkindir. Borçlar Kanunu' nun 292/son maddesi hükmünce kiracı kiralananı zorunlu olduğu özenle işletmesinden doğan düzeltici veya iyileştirici müdahalelerine bağlı olarak kiralananda meydana gelen değer artışını kiralayandan isteyemez ise de onu izleyen  maddenin son fıkrası uyarınca zorunlu veya yükümlü olmadığı halde kiralanan için yaptığı harcamalar, emek ve çalışmasından dolayı kiralananda oluşan değer artışı karşılığını kiralayandan isteyebilir. Ancak, değer artırıcı masraflar ve çalışmaların uygun kanıtlarla ispatı gereklidir. İhale şartnamesi dosyada bulunmamaktadır. 01.06.1988 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin " özel şartlar" bölümünün 5.maddesinde kiracının  mal sahibinin yazılı izni olmadıkça kiralananda  onarım ve değişiklik yapmayacağı öngörülmüştür.                           Davacı tarafça, davaya konu alacağın dayandırıldığı harcama ve imalat işlerine ilişkin belge ve bunlara dair davalı kiralayanca verilmesi gereken yazılı izinlerin varlığı iddia ve ispat edilememiştir. Keşifte dinlenilen davacı tanıklarının açıklamaları esas alınarak bilirkişilerce ayrı ayrı düzenlenen raporlarda davacının kira ilişkisi boyunca yaptığını ileri sürdüğü eklentiler, zemin yenileme, dolap ve ahşap kapı gibi inşaat  ve ısıtma-sıhhi tesisat harcamalarının değeri konusunda yapılan hesaplamalara göre sonuca gidilmiş ise de, bu alacağın varlığı, yasal koşullara uyarlılığı ve niceliği yöntemince belirlenmiş değildir. Davacının BK' nun 293/son maddesi kapsamında talepte bulunabilmesi için yaptığı masraf ve çalışmadan dolayı kiralananda değer artışı meydana gelmesi zorunlu bir koşuldur. Oysa, bilirkişilerce keşif anında kiralananın incelemeyi dahi zorlaştıracak derecede viran halde bulunduğu, davacının yaptığını iddia ettiği ek tesisler ve imalatın da benzer durumda olduğu, bölmelerin parçalandığı, bazı duvarların yıkıldığı belirtilmiş bulunmaktadır. Mahkemece,  ihale şartnamesi ve tahliye dava dosyası getirtilip, yapılan harcama ve değer arttırıcı çalışmaların neler olduğu, ne zaman ve ne şekilde yapıldığına dair davacıdan kanıtları sorularak toplanması, bu işlerle ilgili olarak davalı kiralayana başvuru veya önceki duruma ilişkin tespit yaptırılıp yaptırılmadığının öğrenilmesi, bilirkişilerden alınacak ek raporla davacının yaptığın geçerli kanıtlarla belirlenecek olan harcama, onarım, ek imalat ve tadilat işlerinin kiralananda ilk kiraya verildiği tarihe nazaran bir değer artışı meydana getirip getirmediği ve dolap gibi mütemmim cüz niteliği taşımayan imalat unsurlarının davacıya aynen  teslim ve iadesi olanağının açıklığa kavuşturulması ve geniş bir çerçevede tahliye nedeni de dikkate alınarak davacının tazminat isteminin karara bağlanması gerekirken, değinilen yönler aydınlatılmadan ve yasal kriterlere uygun değerlendirme yapılmadan yazılı olduğu gibi karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 13.12.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.                     T.C.             YARGITAY             14. Hukuk Dairesi   ESAS NO       : 2011/1770 KARAR NO: 2011/3327       Y A R G I T A Y   İ L A M I   MAHKEMESİ           : Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ          : 02/04/2009 NUMARASI  : 2007/427-2009/66 DAVACI       : HALİTOĞULLARI İNŞ LTD ŞTİ DAVALI        : YAMANLAR OTELCİLİK AŞ   Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.05.2007 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 02.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, hasılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Davalı kiralayan, davacının istek konusu yaptığı kalemlerin daha önceki kira döneminde yapıldığını, davacının 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasında ilave bir imalat yapmadığını, kaldı ki sözleşmede ilave işlerin bedelinin istenemeyeceğine dair hüküm bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kısmen kabul edilmiş, 14.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasındaki dönemi kapsamaktadır. Hasılat kirasına uygulanması zorunlu BK.m.293 f.3 hükmüne  göre kural olarak “kiracı, kendi masraflarından ve sayından usule gelen ziyade kıymet için tazminat talep edebilir.”  Ancak bunun için bir defter tutulması (BK.m.271) ve tutulan defterdeki kıymet artışının kiracını kendi masrafları ve emeği sonucu ortaya çıkmış olduğunun saptanması gerekir. Diğer yandan kiracının isteyebileceği tazminatın kapsamı, yasadaki deyimiyle kiracının kiralanandaki olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak meydana getirdiği değer için sarf ettiği emek ve yaptığı masraflarla sınırlıdır. Ancak kural yukarıda belirtildiği gibi olmakla beraber, taraflar sözleşme yaparken kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapacağını da    hükme   bağlamışsa,  artık  kiracı   BK. M.293  f.3’e   dayanarak tazminat talep edemez. Zira, sözleşmeye konulacak böyle bir hükümle işletmede kiracının olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması sözleşmeyle kendisine yüklenmiş borç kabul edilir. Öte yandan belirtmek gerekir ki BK.m.293 hükmü kamu düzenine ilişkin bulunmadığından, tarafların sözleşmelerine kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması durumunda, aktin hitamında bunların bedellerinin istenemeyeceğine dair hüküm koymaları da olanaklıdır. Yapılan bu genel anlatımlardan sonra somut olaya gelince; Taraflar arasındaki 01.05.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin 5.maddesinde aynen “kiracı, kiralanan yerle ilgili olarak kiralayanın tesis etmiş olduğu bütün demirbaşları sözleşme başlangıç tarihinde bir tutanak ile teslim alır. Sözleşme tarihinden sonra, kiralanan yer içinde yapacağı her türlü değişikliği içeren dekorasyon projelerini kiralayanın yazılı onayına sunması gerekmektedir. Bununla ilgili her türlü harcama kiracıya ait olup, kiralayandan talep edemez. Kira müddeti sonunda, taşınmaza en küçük bir zarar vermemek şartıyla ilaveleri beraberinde götürebilir, aksi halde aynen bırakmak zorundadır. Ayrıca bunlar için bedel talep edemez” hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki bu hükümle kiracının yaptığı ıslahat sebebiyle kiralayandan tazminat talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmedeki hüküm gereğince davanın reddi gerektiği gibi, davalı 22.11.2007 tarihli dilekçesinde yapılan ıslahatın kira döneminden önceki kira ilişkisi sırasında meydana getirildiğini kabul ettiğinden, dava bu nedenle de reddolunmalıdır. Mahkemece yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak, davanın kısmen kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır. SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.       T.C.             YARGITAY             11. Hukuk Dairesi   ESAS NO       : 2006/8819 KARAR NO  : 2007/15734   Y A R G I T A Y   İ L A M I     MAHKEMESİ           : Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ          : 16/03/2006 NUMARASI  : 2005/198-2006/134 DAVACI       : FATMA KIRMIZI      VEKİLİ AV. ABDULLAH YAVUZ DAVALI        : GEMLİK BELEDİYESİ'NE İZAFETEN BELEDİYE BAŞKANLIĞI VEKİLİ AV. İLHAN YILDIZ     Taraflar arasında görülen davada Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 16.03.2006 tarih ve 2005/198-2006/134 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 11.12.2007 gününde davacı Avukatı Onur Yavuz geldi, davetiye tebliğine rağmen davalı vekili duruşmaya gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Yaşar Arslan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü: Davacı vekili, davalı belediyece 1988 yılında müvekkiline kiralanan termal kaplıcaya davalının bilgisi dahilinde ve kiralamanın amacına uygun işletilmesi için zorunlu olan  faydalı masrafların yapıldığını, ancak kira ilişkisi bitiminde bu masrafların ödenmediğini ileri sürerek, şimdilik (50.000) YTL' nin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir. Davalı, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, delil tespit dosyasına, keşif ve bilirkişi raporuna dayanılarak, davacının kiralanana kira sözleşmesi boyunca (123.430) YTL inşaat ve (21.513.04) YTL arıtma-sıhhi tesisat  masrafı yaptığı ve bunları davalı kiralayandan isteyebileceği gerekçesiyle talep edilen miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, davacı kiracının 1988 yılından itibaren işletipte aleyhine açılan tahliye davasının kabulle sonuçlanması üzerine 2004 yılında tahliye ettiği davalı Belediye'ye ait kaplıca için yaptığı ileri sürülen zorunlu ve faydalı masrafların ödetilmesi istemine ilişkindir. Borçlar Kanunu' nun 292/son maddesi hükmünce kiracı kiralananı zorunlu olduğu özenle işletmesinden doğan düzeltici veya iyileştirici müdahalelerine bağlı olarak kiralananda meydana gelen değer artışını kiralayandan isteyemez ise de onu izleyen  maddenin son fıkrası uyarınca zorunlu veya yükümlü olmadığı halde kiralanan için yaptığı harcamalar, emek ve çalışmasından dolayı kiralananda oluşan değer artışı karşılığını kiralayandan isteyebilir. Ancak, değer artırıcı masraflar ve çalışmaların uygun kanıtlarla ispatı gereklidir. İhale şartnamesi dosyada bulunmamaktadır. 01.06.1988 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin " özel şartlar" bölümünün 5.maddesinde kiracının  mal sahibinin yazılı izni olmadıkça kiralananda  onarım ve değişiklik yapmayacağı öngörülmüştür.                           Davacı tarafça, davaya konu alacağın dayandırıldığı harcama ve imalat işlerine ilişkin belge ve bunlara dair davalı kiralayanca verilmesi gereken yazılı izinlerin varlığı iddia ve ispat edilememiştir. Keşifte dinlenilen davacı tanıklarının açıklamaları esas alınarak bilirkişilerce ayrı ayrı düzenlenen raporlarda davacının kira ilişkisi boyunca yaptığını ileri sürdüğü eklentiler, zemin yenileme, dolap ve ahşap kapı gibi inşaat  ve ısıtma-sıhhi tesisat harcamalarının değeri konusunda yapılan hesaplamalara göre sonuca gidilmiş ise de, bu alacağın varlığı, yasal koşullara uyarlılığı ve niceliği yöntemince belirlenmiş değildir. Davacının BK' nun 293/son maddesi kapsamında talepte bulunabilmesi için yaptığı masraf ve çalışmadan dolayı kiralananda değer artışı meydana gelmesi zorunlu bir koşuldur. Oysa, bilirkişilerce keşif anında kiralananın incelemeyi dahi zorlaştıracak derecede viran halde bulunduğu, davacının yaptığını iddia ettiği ek tesisler ve imalatın da benzer durumda olduğu, bölmelerin parçalandığı, bazı duvarların yıkıldığı belirtilmiş bulunmaktadır. Mahkemece,  ihale şartnamesi ve tahliye dava dosyası getirtilip, yapılan harcama ve değer arttırıcı çalışmaların neler olduğu, ne zaman ve ne şekilde yapıldığına dair davacıdan kanıtları sorularak toplanması, bu işlerle ilgili olarak davalı kiralayana başvuru veya önceki duruma ilişkin tespit yaptırılıp yaptırılmadığının öğrenilmesi, bilirkişilerden alınacak ek raporla davacının yaptığın geçerli kanıtlarla belirlenecek olan harcama, onarım, ek imalat ve tadilat işlerinin kiralananda ilk kiraya verildiği tarihe nazaran bir değer artışı meydana getirip getirmediği ve dolap gibi mütemmim cüz niteliği taşımayan imalat unsurlarının davacıya aynen  teslim ve iadesi olanağının açıklığa kavuşturulması ve geniş bir çerçevede tahliye nedeni de dikkate alınarak davacının tazminat isteminin karara bağlanması gerekirken, değinilen yönler aydınlatılmadan ve yasal kriterlere uygun değerlendirme yapılmadan yazılı olduğu gibi karar verilmesi doğru görülmemiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 13.12.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.                     T.C.             YARGITAY             14. Hukuk Dairesi   ESAS NO       : 2011/1770 KARAR NO: 2011/3327       Y A R G I T A Y   İ L A M I   MAHKEMESİ           : Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi TARİHİ          : 02/04/2009 NUMARASI  : 2007/427-2009/66 DAVACI       : HALİTOĞULLARI İNŞ LTD ŞTİ DAVALI        : YAMANLAR OTELCİLİK AŞ   Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.05.2007 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 02.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü: K A R A R Dava, hasılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Davalı kiralayan, davacının istek konusu yaptığı kalemlerin daha önceki kira döneminde yapıldığını, davacının 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasında ilave bir imalat yapmadığını, kaldı ki sözleşmede ilave işlerin bedelinin istenemeyeceğine dair hüküm bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kısmen kabul edilmiş, 14.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir. Taraflar arasındaki kira ilişkisi 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasındaki dönemi kapsamaktadır. Hasılat kirasına uygulanması zorunlu BK.m.293 f.3 hükmüne  göre kural olarak “kiracı, kendi masraflarından ve sayından usule gelen ziyade kıymet için tazminat talep edebilir.”  Ancak bunun için bir defter tutulması (BK.m.271) ve tutulan defterdeki kıymet artışının kiracını kendi masrafları ve emeği sonucu ortaya çıkmış olduğunun saptanması gerekir. Diğer yandan kiracının isteyebileceği tazminatın kapsamı, yasadaki deyimiyle kiracının kiralanandaki olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak meydana getirdiği değer için sarf ettiği emek ve yaptığı masraflarla sınırlıdır. Ancak kural yukarıda belirtildiği gibi olmakla beraber, taraflar sözleşme yaparken kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapacağını da    hükme   bağlamışsa,  artık  kiracı   BK. M.293  f.3’e   dayanarak tazminat talep edemez. Zira, sözleşmeye konulacak böyle bir hükümle işletmede kiracının olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması sözleşmeyle kendisine yüklenmiş borç kabul edilir. Öte yandan belirtmek gerekir ki BK.m.293 hükmü kamu düzenine ilişkin bulunmadığından, tarafların sözleşmelerine kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması durumunda, aktin hitamında bunların bedellerinin istenemeyeceğine dair hüküm koymaları da olanaklıdır. Yapılan bu genel anlatımlardan sonra somut olaya gelince; Taraflar arasındaki 01.05.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin 5.maddesinde aynen “kiracı, kiralanan yerle ilgili olarak kiralayanın tesis etmiş olduğu bütün demirbaşları sözleşme başlangıç tarihinde bir tutanak ile teslim alır. Sözleşme tarihinden sonra, kiralanan yer içinde yapacağı her türlü değişikliği içeren dekorasyon projelerini kiralayanın yazılı onayına sunması gerekmektedir. Bununla ilgili her türlü harcama kiracıya ait olup, kiralayandan talep edemez. Kira müddeti sonunda, taşınmaza en küçük bir zarar vermemek şartıyla ilaveleri beraberinde götürebilir, aksi halde aynen bırakmak zorundadır. Ayrıca bunlar için bedel talep edemez” hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki bu hükümle kiracının yaptığı ıslahat sebebiyle kiralayandan tazminat talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmedeki hüküm gereğince davanın reddi gerektiği gibi, davalı 22.11.2007 tarihli dilekçesinde yapılan ıslahatın kira döneminden önceki kira ilişkisi sırasında meydana getirildiğini kabul ettiğinden, dava bu nedenle de reddolunmalıdır. Mahkemece yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak, davanın kısmen kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır. SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.           [1] Ahmet Türkmen “Kiracı Tarafından Karalananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62-3013 [2] “Ne var ki, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere her ne kadar yapılan tadilat ve iyileştirme çalışmaları kiralayanın izni olmadan yapılmış ise de, kiralayan tarafından tahliyeden sonra mevcut hali ile kabul edilip benimsenerek taşınmaz 1.3.2009 tarihinde yeniden kiraya verilmiştir..” 6.HD 30.10.2012 gün ve 2012/10735-13789 “Davacının, davalıya ait işyerini 1997-2002 yılları arasında kiralayıp burada kuyumculuk işini yaptığı, kiracı olduğu dönemde de bir takım iyileştirmelerde bulunduğu ve akabinde burada tahliye edildiği ihtilafsızdır. İnşaat mühendisi bilirkişi, yenileme ve tamirat işlerinin yapılacak iş için gerekli ve faydalı olan masraflar olduğunu belirtmiş, doğramacı bilirkişinin raporundan da vitrinin faydalı imalat olduğu anlaşılmış, elektrik mühendisi bilirkişi raporunda da faydalı imalat bedelinin 156.55 YTL olduğu belirlenmiştir. Davalı, davacı tahliye olduktan sonra bu imalatları söktüğünü iddia ve ispat etmiş değildir. Bu itibarla davalının, davacı tarafından yapılan bu imalatları benimsediğinin kabulü zorunludur. Davalı bu imalatları benimsediği içinde bu imalatların yapıldıkları tarihteki bedellerinden sorumludur. 13.HD 26.12.2008 gün ve 2008/7977-15736 [3] “Kural olarak kiracı kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Kiracı tarafından gerçekleştirilen ve mecurun tahliyesi nedeniyle kiralananda bırakılmak zorunda kalınan değer arttırıcı imalat nedeniyle kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi söz konusudur. Sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde taraflar arasındaki hukuki ilişkinin vekâletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir” 6.HD 18.12.2012 gün ve 8906/16886 sayılı karar   [4] “Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2002 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 17. maddesinde ‘’kiracının kiralanan yerin içinde ve dışında yaptıracağı her türlü faydalı, lüks, zaruri, sökülüp götürülebilen veya kalıcı her türlü inşaat imalatlarının bedeli kendisine ait olacak bunların masraflarını ve tazmin edilmesini gerek kira sözleşmesi içinde gerek kira sözleşmesinin hitamında ve tahliye sırasında dahi mal sahibinden isteyemeyecek bu inşaat imalatlarını söküp götüremeyecek, bunların hepsini mecurda bırakacaktır’’ şeklinde düzenleme yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masraf karşılığında herhangidir talepte bulunamayacağı açıktır. Mahkemece faydalı masraflara ilişkin talebin bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 17. maddesi gözardı edilerek kiracı lehine faydalı masraf alacağına hükmedilmiş olması doğru değildir.” 6. HD 10.07.2013 gün ve 2013/345-11808   [5] “Kiralanan da kalan imalatın, davalı kiralayanların rıza ve muvafakatleri ile yaptırıldığı hususu iddia ve ispat edilmemiştir; söz konusu imalat, davacı tarafından, kendiliğinden yaptırılmıştır. Ne var ki, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, belirtilen imalat davalılarca benimsenmiştir. Öyle olunca, davacı söz konusu imalat bedelini B.K. 414.maddesi gereğince, vekaletsizişgörme hükümlerine göre, davalılardan isteyebilir” 13.HD 03.04.2007 gün 2007/680-4625 “Davacının, davalıya ait işyerini 1997-2002 yılları arasında kiralayıp burada kuyumculuk işini yaptığı, kiracı olduğu dönemde bir takım iyileştirmelerde bulunduğu ve akabinde burada tahliye edildiği ihtilafsızdır. İnşaat mühendisi bilirkişi, yenileme ve tamirat işlerinin yapılacak iş için gerekli ve faydalı olan masraflar olduğunu belirtmiş, doğramacı bilirkişinin raporundan da vitrinin faydalı imalat olduğu anlaşılmış,elektrik mühendisi bilirkişi raporunda da faydalı imalat bedelinin 156.55 YTL olduğu belirlenmiştir. Davalı,davacı tahliye olduktan sonra bu imalatları söktüğünü iddia ve ispat etmiş değildir. Bu itibarla davalının, davacı tarafından yapılan bu imalatları benimsediğinin kabulü zorunludur. Davalı bu imalatları benimsediği içinde bu imalatların yapıldıkları tarihteki bedellerinden sorumludur.” 13.HD 26.12.2008 gün ve 2008/7977-15736   [6] “Mahkemece, davacı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu olup, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüde yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları,faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir” 6.HD 21.10.2013 gün ve 2013/3645 2013/13986   [7] “Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde mecurun temiz ve boş olarak teslim edildiği yazılmıştır. Şu hale göre davacının eksiksiz olarak almış olduğu mecura kullanma amacına uygun olarak yapmış olduğu faydalı ve zaruri masraflar ve imalatların mecurun tahliyesi nedeniyle mecurda kalması sonucu davalının sebepsiz zenginleşmesi oluşur. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin BK.410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Davacı BK’nun açıklanan maddesi gereğince davalı nam ve hesabına yaptırılan faydalı ve zaruri giderler ile değer arttırıcı giderlerin yapım tarihleri itibari ile değerlerinden mecuru kullanmadığı döneme isabet eden kısmını isteyebilir ise de, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplanan kalemler arasında bahçenin naylon branda ile çevrilmesi ile tabela bedeli olarak 2.225,00 YTL, çimlendirme, ağaçlandırma ve süs bitkisi ile bahçe düzenlemesi yapım bedeli olarak 3.550,00 YTL ‘de bulunmaktadır. Oysa sayılan kalem giderlerin, sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığı, veya kullanılmakla tüketilen türden olup olmadığı hususları araştırılmamıştır. Mahkemece naylon branda ve tabelanın sökülüp götürülmesinin mümkün olup olmadığı, çimlendirme, ağaçlandırma ve süs bitkilerinin kalıcı olup olmadığı hususları araştırılarak hasıl olacak sonucagöre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesis usul ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir.” 13 HD 29.05.2008 2008/818e 2008/7406k   [8] “ Sözleşmenin genel şartlarının 10 maddesinde:"kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları, tamamen kendisine ait olacak ve mukavele bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacaktır." Hükmüne yer verilmiştir……….Sözleşmenin onuncu maddesinde yazılı hususlar taşınmaza yapılan tezyinat (süsleme gibi) ve tezyinat masraflarına ilişkin olup, zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir……….Bu durumda davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedelini  isteme hakkı vardır…….Mahkemece  davacının taleple ilğili delillerinin değerlendirilip yapılan imalatların hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar olduğunun, hangilerinin tezyinat masrafları olduğunun belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma sonucu asıl davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir . 6 HD 26.01.2015 2014/5558e 2015/724k                                                [9] N.Feyzioğlu Borçlar Hukuku Hususi Kısım 1.cilt sh 382   [10] 6.HD 08.10.2012 gün ve 2012/6936 e -2012/12910 [11] “. Davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”6. HD. 27.09.2012 2012/8468 -12325   [12] N.Feyzioğlu Borçlar Hukuku Hususi Kısım 1.cilt sh 381 [13] “Buna karşın davacı da iddia ettiği bakım onarım ve faydalı masraflara ilişkin harcamaları kanıtlamakla yükümlüdür. Davacı harcamalara ilişkin 35 adet fatura ibraz etmiş olup söz konusu harcamaların mevcudiyeti mahallinde keşif yapılmak suretiyle tespit edilmiş değildir. Mahkemece yerinde keşif yapılarak yapılan işin ve boya masrafına ilişkin metrajın uzman bilirkişi aracılığıyla tespit edilip ibraz edilen faturalar ile karşılaştırıldıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekir” 6. HD. 28.12.2012 2012/15700 -17677   [14] “Davacının, davalılara ait mecurda 1.1.1991 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracı olduğu, daha sonra temerrüt sebebiyle tahliyesine karar verildiği ve davacının mecuru 19.6.2001 tarihinde tahliye ettiği dosyadaki belge ve bilgilerden anlaşılmaktadır.Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde  mecurun kalorifer tesisatı ve bölme duvarlarının kiracı tarafından tesis edileceği yazılı ise de masrafın kim tarafından karşılanacağı yazılı değildir. Davacının, mecura kullanma amacına uygun olarak yapmış olduğu faydalı ve zaruri masraflar ve imalatların mecurun tahliyesi nedeniyle mecurda kalması sonucu davalının sebepsiz zenginleşmesi oluşur. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin BK.410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Davacı BK.nın açıklanan maddesi gereğince davalı nam ve hesabına yaptırılan faydalı ve zaruri giderler ile değer arttırıcı giderlerin yapım tarihleri itibari ile değerlerini isteyebilir” 13. H29.11.2007 gün ve 2007/8328-14409 “BK 64. maddesi gereğince davacının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yaptığı giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması icabeder. Davacının dava tarihi itibarı ile taşınmazdan tahliye edilmediği 15.2.2000 tarihli sözleşmenin devam ettiği, bu nedenle davayı açmakta dava tarihi itibarı ile henüz dava hakkı doğmadığı gibi…..”13.HD 16.03.2007 gün ve 2007/349-3848 “……bilirkişice davacı tarafından yapılan imalatlar değerlendirilirken dava tarihine göre değerleri belirlenmiştir. Oysaki bu imalatların yapıldıkları tarihteki değerlerinin belirlenmesi gereklidir.” 13 HD 28.05.2007 gün ve 2007/2702-748 “Davacı, kiracı olarak oturduğu işyerine faydalı ve zaruri masraflar yaptığını,ancak taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle tahliye ettiğini bildirerek yaptığı faydalı ve zaruri masrafların bedelini istemiştir.Davacının kiraladığı davalıya ait taşınmazda davacının faydalı ve zaruri masraflar yaptığı hususları taraflar arasında ihtilafsızdır. Davacı yaptığı bu masrafların bedelini değil ancak bu masraflar nedeniyle kamulaştırılan taşınmazda bir değer artışı meydana gelmiş ise sebepsiz zenginleşme kurallarına göre davalıdan talep edebilir.Bu nedenle davacının yaptığını iddia ettiği faydalı ve zaruri masraflar nedeniyle dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinde bir artma olup olmadığı araştırılarak şayet varsa davalının bu miktar kadar sebepsiz zenginleşmesinin davalıdan tahsiline karar verilmelidir.bu amaçla kamulaştırma evrakları getirtilmeli,derdest olan kamulaştırma bedelinin artırılmasına ilişkin dava dosyasının sonucu da beklenerek davacının yaptığı imalatlar nedeniyle kamulaştırma bedelinde artma meydana gelip gelmediği araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken” 13. HD 12.06.2008 2008/7072-8253   [15] “Kural olarak bu gibi zaruri ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış  olduğunun kabulü gerekeceğinden imalatların yapıldığı tarihteki değerinin esas alınması gerektiğinin gözetilmemesi de doğru değildir.” 6.HD 28.06.2012 gün ve 2012/5200 -9723 [16] “Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu’nun 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteme hakkı olduğu yönündedir. …... Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir.” 6.HD 30.10.2012 gün 2012/10735-13789   [17] “Davacı yaptığı faydalı masrafların bedelini değil ancak bu masraflar nedeniyle kamulaştırılan taşınmazda bir değer artışı meydana gelmiş ise sebepsiz zenginleşme kurallarına göre davalıdan tahsilini isteyebilir…..” 13HD 12.06.2008-2008/7072e 2008/8253k “Hemen ifade etmekte yarar vardır ki, bozma ilamında davacının yaptığı tüm faydalı ve zaruri giderlerin istenebileceği yönündeki belirlemeye katılma olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın kamulaştırılması ve bedeli ödenerek yıkılması sonucu hem davacı/kiracının hem de davalı maliklerin taşınmaz üzerinde tasarruf olanağı kalmamıştır. Davacı tarafından yapılan giderlerin tümünün faydalı ve zorunlu gider olduklarının kabulü halinde dahi bunun davalılara yansıması kamulaştırma bedeline etkisi oranındadır. Öyle ise mahkemece yapılacak iş; davacı/kiracı tarafından yapılan talebe konu masrafların zorunlu ve faydalı olup olmadıklarının öncelikle tespiti ile gerek davalı/kiralayan malik gerek sözleşmede taraf olmayan diğer davalı malikler yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılarak, bu masrafların kamulaştırma bedeline katkı ve etkisi ile oranını belirlemek; bunun sonucunda davalıların haksız kazancına konu olan bir miktarın varlığının tespiti halinde bunun haksız kazananlardan tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermek olmalıdır.HGK 12.05.2010  2010/13-100e 2010/258k   [18] “Dava konusu taşınmaz davacı-k.davalı tarafından kiraya verilmemiş ise de, kiracıların taşınmaza yaptıkları faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazın maliki olarak  davacı-k.davalı sebepsiz zenginleşmiş olacağından, kiracılar yaptıkları bu faydalı ve zorunlu masrafların bedelini, davacı-k.davalı malikten sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilirler.” 13. HD. 12.2.2009 gün ve 2008/10640-2009/1656 [19] Komisyon raporundaki değişiklik gerekçesi “Tasarının 320 nci maddesinin üçüncü fıkrası “Kiralanandaki önemli yapı değişikliğinin tâbi olacağı hukuki rejimin kira sözleşmesindeki özel bir hükümle yahut konuya özgü bir sözleşmeyle belirlenmesi asıldır. Sözleşenler, bu konudaki hukuku serbestçe kurabileceklerdir. Ancak bu konuda herhangi bir sözleşmenin yahut sözleşme şartının olmaması hâlinde, kira hukukunun yedek hukuk kuralı olarak önergedeki şekli ile yeni bir norm teklif edilmektedir.” gerekçesiyle “Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 321 inci madde olarak kabul edilmiştir”   [20] TBMM Adalet Komisyonu görüşme tutanaklarından “BAŞKAN – Sevgili Hocam, buradaki sorun şu: Masrafları isteyebilme değil. Bakın Rıdvan Bey çok önemli noktaya değindi, değer artışını isteyebilme… Değer artışı isteyebilme çok spesifik. Her bilirkişiye göre, her olaya göre değişir. Gider olsa problem değil ama o değer artışları önemli olmak zorunda.” [21] Ahmet Türkmen “Kiracı tarafından kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62 (1) 2013   [22] 6100 sayılı TBK’nun 301.md   [23] “Borçar kanununun 249/1 maddesine göre kiralayan akde uygun biçimde şeyi teslim ve koruma borcu altında olup kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. Kira sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı BK’nun 250/1. maddesi hükmü gereğince yasadan kaynaklanmaktadır. O halde mahkemece açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak kombinin arızalanmasında kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı saptanmalı şayet kusursuz olduğu anlaşılır ise vekaletsizişgörme hükümleri gereğince (BK’nun 413.md ) oranım bedelinin tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali cihetine gidilmelidir” 3.HD 15.03.2004 2004/1763-2081   [24] Senai Olgaç İçtihatlarla Borçlar Kanunu Üçüncü cilt sh 516   [25] “Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK. 97/1 maddesi (6099 sayılı TBK.’nun 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur. Ne var ki ihbar ve izin koşuluna uymamış olsa bile yapılan giderlerin, vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiraya verinin bu yüzden zenginleştiği tutar oranında istenebilmesi gerekir.” 6. HD 10.12.2003 2013/4525-16572   [26] Senai Olgaç İçtihatlarla Borçlar Kanunu Üçüncü cilt sh 516 [27] Ahmet Türkmen “Kiracı tarafından kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62 (1) 2013

Adana’da miras paylaşımı, veraset ilamı alınması, saklı paya tecavüz davaları veya reddi miras gibi işlemler, Türk Medeni Kanunu kapsamında düzenlenmiştir. Bu alanda yaşanan uyuşmazlıklar hem duygusal hem de maddi anlamda tarafları yıpratabilir. Bu nedenle Adana’da uzman bir miras avukatı ile çalışmak , hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşır. 📚 Miras Hukuku Neleri Kapsar? Miras hukuku; bir kimsenin vefatından sonra geride bıraktığı malvarlığının kimler arasında, ne şekilde paylaşılacağını düzenleyen hukuk dalıdır. En yaygın konular: Veraset ilamı alınması Mirasın reddi Tenkis (saklı pay ihlali) davaları Mirasın paylaşılması (izale-i şüyu) Vasiyetnamenin iptali Tapu iptal ve tescil davaları Miras bırakanın borçları nedeniyle mirasçıların sorumluluğu 🏛️ Adana’da Miras İşlemleri Nerede Yapılır? Veraset ilamı (mirasçılık belgesi) : Noterler veya Adana Sulh Hukuk Mahkemeleri Mal paylaşımı : Adana Asliye Hukuk Mahkemeleri Reddi miras işlemleri : Sulh Hukuk Mahkemeleri Tapu işlemleri : Adana Tapu Müdürlüğü Adana ilinde yaşayan vatandaşların başvurduğu miras avukatı, bu süreçlerde sizi hem temsil eder hem de işlemleri hızla çözüme kavuşturur. 📄 Miras Davalarında Sık Karşılaşılan Sorunlar Sorun Türü Açıklama Saklı paya tecavüz Yasal mirasçının hakkının vasiyetle ihlal edilmesi Paylaşımda anlaşmazlık Malların bölüştürülmesinde ortakların uzlaşamaması Borçlu miras bırakan Mirasın reddi süresi içinde gerekli işlemlerin yapılmaması Vasiyetnamenin geçersizliği Usulüne uygun olmayan el yazısı ya da noter işlemleri Tapu devrinde muvazaa Mal kaçırma amacıyla yapılan sahte satış işlemleri 👩‍⚖️ Adana Miras Avukatı ile Çalışmanın Avantajları Dava sürecinin hızlandırılması Tapu ve vergi işlemlerinin usulüne uygun yürütülmesi Delil ve belge hazırlığında profesyonel destek Hak kayıplarının önlenmesi Arabuluculuk veya sulh görüşmelerinde temsil Adana’da miras davalarında uzmanlaşmış bir avukatla çalışmak, hem zamandan kazanmanızı hem de yasal haklarınızı tam anlamıyla korumanızı sağlar. ❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS) Veraset ilamı nedir, nereden alınır? Ölen kişinin mirasçılarının kim olduğunu gösteren belgedir. Noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden alınır. Miras paylaşımı nasıl yapılır? Mirasçılar arasında anlaşma varsa paylaşım serbesttir. Anlaşma yoksa dava yoluna gidilir. Reddi miras süresi ne kadardır? 3 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulmalıdır. Saklı pay nedir? Kanunen mirasçıya ayrılması gereken paydır. Vasiyetnameyle azaltılamaz. Adana’da miras paylaşımı için dava açmak şart mı? Taraflar anlaşamazsa evet. Aksi halde noter aracılığıyla paylaşım yapılabilir. Mirası paylaşmak için tüm mirasçıların onayı gerekli mi? Evet. Tüm paydaşların rızası yoksa mahkeme yoluna başvurulur. Vasiyetname iptal edilebilir mi? Evet. Şekil şartlarına aykırılık veya mirasçının saklı payı ihlal edilirse iptal davası açılabilir. Adana’da miras avukatı hangi davalara bakar? Mirasın reddi, paylaşımı, tenkis, iptal, tapu davaları gibi her tür miras uyuşmazlığına. Mirasçı olmadığımı nasıl ispatlarım? Veraset ilamı ve nüfus kayıtları ile mirasçılık durumunuz kanıtlanabilir. Miras bırakanın borçlarını da miras alır mıyım? Evet. Reddi miras yapmazsanız borçları da üstlenmiş olursunuz. Adana'da en sık rastlanan miras davası hangisidir? Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) ve tapu iptal davaları başı çeker. Mal kaçırma durumunda ne yapılmalı? Hileli satışlar varsa muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Reddi miras işlemi geri alınabilir mi? Hayır. Süresi içinde yapılan reddi miras işlemi kesindir. Eşim vefat etti, çocuklarla mal paylaşımı nasıl olur? Eş %25, çocuklar kalan kısmı eşit olarak paylaşır. Tüm işlemleri avukat yürütüyor mu? Evet. Avukat tüm dilekçeleri hazırlar, mahkemede sizi temsil eder ve süreçleri sizin adınıza yürütür.

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi, bir kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu arazisine esaslı ve sürekli yapı yapması hâlinde, belirli şartların varlığı durumunda tapu iptal ve tescil talebine imkân tanır. Bu yazıda, TMK 724’e dayalı temliken tescil davalarının tüm hukuki boyutları, Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır. 📘 TMK 724 Nedir? TMK 724, iyiniyetli malzeme sahibinin başkasının tapulu arazisine yaptığı yapının bulunduğu alanın mülkiyetini, uygun bedel karşılığında devralmasını düzenler. Bu hüküm, yapı ile arazi arasında bütünleşme varsa ve yapı değeri arazi değerinden açıkça fazlaysa devreye girer. ⚖️ Temliken Tescil Davasının Şartları Malzeme sahibi iyiniyetli  olmalı Yapı sürekli, esaslı ve mütemmim cüz  niteliğinde olmalı Yapı değeri, arazi değerinden açıkça fazla  olmalı Arazi malikine uygun bedel  teklif edilmeli Tescile konu alanın ifrazı mümkün  olmalı 📄 İyiniyetin İspatı ve Süresi İyiniyet, yapı sahibinin arsayı başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmemesinin makul sebeplere dayanmasıdır. Bu iyiniyet, inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. 🧱 Yapı Değeri ve Arsa Değeri Karşılaştırması Yapının değeri, dava tarihindeki rayiç bedel üzerinden hesaplanır. Eğer yapı değeri arazi değerinden açıkça fazlaysa, temliken tescil talebi kabul edilebilir. 📐 İfraz Koşulu ve Teknik Gereklilikler Tescile konu olacak alan, ana taşınmazdan teknik olarak ayrılabilir olmalıdır. İmar planı, kadastro durumu ve bilirkişi raporları bu konuda belirleyicidir. 🧾 Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri Yargıtay, yapı mütemmim cüz niteliğinde değilse temliken tescil talebini reddetmektedir. Ayrıca iyiniyetin varlığı ve yapı–arsa değer farkı somut delillerle ispatlanmalıdır. ❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS) TMK 724 hangi durumlarda uygulanır? Kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu arazisine esaslı ve sürekli yapı yapması hâlinde uygulanır. Temliken tescil davası açmak için yapı hangi nitelikte olmalıdır? Yapı mütemmim cüz niteliğinde, sürekli ve ekonomik değer taşıyan bir bina olmalıdır. İyiniyet nasıl ispatlanır? Yapıyı yapan kişinin başkasının arazisine taşırdığını bilmemesi ve gerekli özeni göstermesi gerekir. İyiniyetin ispatı yapı sahibine aittir. Yapı değeri ile arazi değeri nasıl karşılaştırılır? Dava tarihindeki rayiç bedeller esas alınır; yapı değeri açıkça fazlaysa bu koşul sağlanmış olur. Tescile konu alanın ifrazı neden önemlidir? Ana taşınmazdan teknik olarak ayrılabilir olmalı ki mülkiyet devri mümkün olsun. Temliken tescil davası savunma yoluyla ileri sürülebilir mi? Yargıtay’a göre savunma yoluyla da ileri sürülebilir; ancak karşı dava açılması daha sağlıklıdır. Malzeme sahibi kötü niyetliyse ne olur? Temliken tescil talebi reddedilir; yapı söktürülerek malzeme iadesi veya tazminat gündeme gelir. Arazi maliki kötü niyetliyse ne olur? Mahkeme, yapı sahibinin zararını tam olarak tazmin edebilir veya mülkiyet devrine karar verebilir. Yapı tamamlanmamışsa temliken tescil istenebilir mi? Hayır, yapı esaslı ve tamamlanmış olmalıdır. Yapı sahibinin mirasçıları dava açabilir mi? Evet, yapı sahibinin külli halefleri bu davayı açabilir. Arazi malikinin rızası varsa TMK 724 uygulanır mı? Rıza varsa TMK 724 değil, genel hükümler uygulanır. Yapı taşkın yapı niteliğindeyse hangi dava açılır? Taşkın yapı için ayrı düzenlemeler vardır; TMK 724 değil, irtifak hakkı veya tazminat gündeme gelir. Temliken tescil kararı kesinleşmeden mülkiyet geçer mi? Hayır, karar kesinleşmeden mülkiyet geçmez; tescil işlemi açıklayıcıdır. Arazi malikine ödenecek bedel nasıl belirlenir? Bilirkişi raporuyla yapı alanının rayiç değeri hesaplanır; mahkeme uygun bedeli belirler. Temliken tescil davası ne kadar sürer? Ortalama 8–18 ay arasında sonuçlanır; bilirkişi incelemesi ve keşif süreci etkileyicidir. DETAYLI AÇIKLAMA AŞAĞIDA Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla arazi üzerine yapılan şeyleri de kapsar. Ancak, bazı durumlarda yasa koyucu taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkileri özel olarak Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde düzenlemiştir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde kanunun aradığı şartlar mevcut ise yapıyı yapan malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini başka bir değiş ile arsanın mülkiyet hakkını arsa sahibinden isteyebilir. Malzeme sahibinin tescil talebinde bulunabilmesi için gerekli şartlar Malzeme sahibinin iyiniyetli olması Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi Kısmen tescil yapılacak ise ifrazın mümkün olması a) Malzeme sahibinin iyiniyetli olması Taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olması gerekir. Bu kural, malzeme sahibinin, bina yaptığı taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.(Sübjektif koşul) b) Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. (Objektif koşul) c) Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir. d) İfrazın mümkün olması Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. İfrazın mümkün olup olmayacağı dava konusu taşınmaz belediye ve belediye mücavir alanı sınırları içerisinde (imar planı mevcut olan yerlerde) ise ilgili Belediye İmar Müdürlüğünden, imarsız alanlarda ise ilgili Valilik veya Kaymakamlıklardan sorulmalıdır. Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir. Örnek Yargıtay Kararı; “… Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise çekişme konusu taşınmaz üzerine yapılan binaların değerinin tazminat olarak tahsili istemine ilişkindir. Davalı, 128 ada 10 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, bunun ancak 500 metrekare kısmının davacıya haricen satıldığını, ifrazı olanaklı ise bu kısmın davacı adına tescilini kabul ettiğini, aksi takdirde davanın reddi gerekeceğini savunmuştur. Mahkemece, taşınmazda ifraz olanağı bulunmadığından temliken tescil isteminin reddine, ikinci kademedeki istek olan tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir. Hükmü, taraflar temyiz etmiştir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile taşınmazın ifrazı suretiyle bir kısmının davacı adına tesciline yasal olanak bulunmadığına göre davacının bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir. 2-Davalının temyiz itirazlarına gelince; Asıl davadaki ikinci kademedeki istek, başkasının arazisine kendi malzemesi ile bina yapan malzeme sahibinin yapı bedelinin tahsiline ilişkindir. Gerçekten, arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı bir zararın doğması sebebiyle yapının yıkılamaması durumunda arazi malikinin malvarlığında sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine bir tazminat ödemesi gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 723. maddesinden kaynaklanan tazminat tutarı malzeme malikinin iyiniyetli veya kötüniyetli olmasına göre değişir. Özellikle de bu tazminatın kapsamına arazi ile bütünleşen onun ayrılmaz bir parçası haline gelen, ayrılması halinde bütün özelliğini kaybedecek yapıların değeri girer. Yoksa Türk Medeni Kanununun 684. maddesinde tanımı yapılan mütemmim cüz kapsamı dışında olan, sökülüp götürülebilecek şeyler için arazi malikinin bir tazminat ödemesi gerekmez. Zira bunlar sökülüp götürüldüğü zaman özelliğini koruyacak arazi maliki için bir değer ifade etmeyecek malzemelerdir. Eldeki dava konusu olayda davacı malzeme malikinin iyiniyetle yapı yaptığı davalının da kabulündedir. O halde arazi maliki olan davalı davacıya muhik bir tazminat ödemelidir. Ödenecek tazminatın tutarını ise Türk Medeni Kanununun 4. maddesi uyarınca olayın özelliğine, malzemenin dava tarihindeki değerine, diğer taraftan arsa sahibinin malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri itibariyle takdir edecek olan hakimdir. Bütün bu anlatılanlara göre mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişinin 23.04.2008 tarihli raporunda sözü edilen ve değer biçilen malzemelerden hangilerinin sökülüp götürülebilecek malzemelerden olduğunu saptamak üzere yerinde yeniden keşif yapmak, bu malzemeler içerisinde sökülüp götürüleceklere değer biçmemek, mütemmim cüz özelliği gösterenler için bilirkişiden yukarıda yazılı yöntem doğrultusunda değer sormak, sonuç olarak bulunacak değerlerin muhik olup olmadığını denetlemek ve davacının tazminat istemi hakkında bunun sonucuna uygun hüküm kurmak olmalıdır. Belirtilmelidir ki ödenecek muhik tazminat hiçbir zaman malzeme sahibinin meydana getirdiği yapıların dava tarihindeki rayiç değeri değildir. Bütün bu yönler gözden kaçırılarak yapıların mütemmim cüz olup olmadığı da dikkate alınmaksızın rayiç değerlerinin tazminat olarak hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır. Kabule göre de; dava dilekçesinde hüküm altına alınan tazminat için faiz isteminde bulunulmadığı halde, faizin ıslah tarihinden geçerli olarak hüküm altına alınması gerekirken kademeli olarak hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.” (Y.14 H.D. 15.02.2011 T. 2010/13438 E. 2011/1740 K.) Örnek Yargıtay Kararı; “… Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılar, tapulu taşınmazda iyiniyet iddiasında bulunulamayacağını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalılar temyiz etmiştir. Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir. Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir. Somut uyuşmazlıkta davacı, 659 ada 4 sayılı parselin o tarihlerde maliki olan davalılardan N.’nin verdiği 15.11.1983 tarihli vekaletnameye dayanmıştır. Bu vekaletnamenin incelenmesinden, gerçekten davalılardan Nurşen’in 659 ada 4 sayılı parselin intikal işlemlerinin yapılması ve kendi adına inşaat yapım işlerinde vekil olması için davacıya vekaletname verdiği görülmektedir. Ne var ki, bu vekaletname taşınmazın haricen davacıya satışına ilişkin değildir. Kayıt maliki Nurşen’in davacıyı vekil tayin etmesi sadece bir vekalet ilişkisinin varlığını gösterir. Vekaletname, davacıya bunun dışında bir hak sağlamaz. Diğer taraftan, dosyadaki tapu kayıtlarının incelenmesinden 659 ada 4 sayılı parselin 12.08.2004 tarihinde dava dışı Şerife Erdoğan’a satış yoluyla geçtiği, bu şahsın da 28.12.2007 tarihinde davalılardan Meryem’e dava konusu parseli tapuda sattığı görülmektedir. İddiaya göre, arazi üzerindeki yapı 1985 yılında yapılmıştır. Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yapının yapıldığı tarihteki kayıt maliki ise dava dışı Hazine’dir. Davalılardan Nurşen, taşınmazı 23.03.1990 tarihinde tahsis ile kazanmıştır. Şu andaki kayıt maliki ise davalı Meryem olduğuna göre, şahsi hak ne davalı Nurşen’e ve de ne de Meryem’e karşı ileri sürülebilir. Yapılan bu saptamalara göre dinleme olanağı bulunmayan davanın reddi gerekirken, istemin yazılı bazı gerekçelerle hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” (Y. 14. H.D. 23.05.2011 T. 2011/5232 E. 2011/6663 K.)

Adana mal paylaşımı avukatı arıyorsanız, edinilmiş malların paylaşımı, tapu davaları ve eşler arası hakların korunması için profesyonel destek alın. Adana Mal Paylaşımı Avukatı | Eşitlik ve Hakkaniyetin Teminatı Evlilik birliğinin sona ermesiyle birlikte en çok karşılaşılan hukuki sorunlardan biri mal paylaşımı davalarıdır. Taraflar arasında edinilmiş malların adil ve yasal ölçülerle paylaşılması, hem maddi hem de duygusal açıdan hassas bir süreçtir. Bu noktada Adana mal paylaşımı avukatı desteği, hak kayıplarının önüne geçilmesini sağlar. Mal Rejimi Türleri ve Uygulama Süreci Türk Medeni Kanunu’na göre eşler arasında uygulanacak mal rejimi, evlilik esnasında serbest iradeyle belirlenebilir. Taraflar arasında özel bir mal rejimi söz konusu değilse, edinilmiş mallara katılma rejimi geçerlidir. Başlıca mal rejimi türleri: Edinilmiş Mallara Katılma Mal Ayrılığı Paylaşmalı Mal Ayrılığı Mal Ortaklığı Boşanma sonrası mal rejiminin tasfiyesinde en çok karşılaşılan rejim, edinilmiş mallara katılmadır. Bu rejimde her iki eşin evlilik süresince edindiği mallar, eşit olarak paylaşılır. Mal Paylaşımında Dava Açma Süreci Boşanma davasıyla birlikte ya da boşanma kesinleştikten sonra ayrı bir dava olarak mal paylaşımı talep edilebilir. Mal rejimi tasfiyesi davası açılırken, eşlerin sahip olduğu taşınmazlar, taşıtlar, banka hesapları ve diğer ekonomik değerler belirlenerek paylaştırılır. Adana’da Mal Paylaşımı Davalarının Özellikleri Adana’da açılan mal paylaşımı davalarında en çok karşılaşılan durumlar: Eşlerden birinin diğerinden mal kaçırması Tapu kayıtlarının devri Ortak borçların paylaşımı İş yeri, arsa, konut gibi taşınmazların değer tespiti Bu gibi durumlarda bilirkişi raporları, tanık beyanları ve mali kayıtlar büyük önem arz eder. Sürecin sağlıklı işlemesi için deneyimli bir Adana boşanma ve mal paylaşımı avukatı ile çalışmak büyük avantaj sağlar. Sıkça Sorulan Sorular (SSS) Mal paylaşımı davası ne zaman açılır? Boşanma kesinleştikten sonra 10 yıl içinde mal paylaşımı davası açılabilir. Mal paylaşımı davası ne kadar sürer? Delillere ve mal varlığına göre değişmekle birlikte ortalama 1–2 yıl sürebilir. Evlilikte edinilen mallar ne şekilde paylaşılır? Edinilmiş mallar eşit olarak paylaşılır. Kişisel mallar tasfiye dışındadır. Tapu başka kişiye devredilirse hak kaybı olur mu? Hakkın kötüye kullanılması varsa tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Mal paylaşımı sadece boşanma davasında mı olur? Hayır. Mal paylaşımı boşanma sonrasında da ayrı bir dava olarak açılabilir. Eşin habersiz aldığı kredi mal paylaşımını etkiler mi? Ortak borç olarak değerlendirilip tasfiye sürecine dahil edilebilir. Ev eşlerden birinin adına kayıtlıysa diğer eş hak talep edebilir mi? Eğer evlilik süresince edinildiyse, diğer eş %50 oranında hak iddia edebilir. Ziynet eşyaları da mal paylaşımına dahil mi? Hayır. Kadının ziynet eşyaları kişisel mal olarak kabul edilir. Mal paylaşımında arsa ve iş yeri nasıl değerlenir? Bilirkişi tarafından rayiç değer üzerinden hesaplama yapılır. Ortak arabada kimin hakkı ne kadar olur? Evlilikte edinilmişse, eşler yarı yarıya hak sahibidir. Kira gelirleri mal paylaşımına dahil mi? Evet. Evlilik süresince elde edilen kira gelirleri edinilmiş maldır. Mahkeme neye göre mal paylaşımı kararı verir? Deliller, belgeler, bilirkişi raporları ve yasal mal rejimi dikkate alınır. Mal paylaşımı davası için avukat zorunlu mu? Zorunlu değildir ancak sürecin teknikliği nedeniyle mutlaka önerilir. Adana’da mal paylaşımı davaları hangi mahkemede görülür? Aile Mahkemelerinde görülür. Yoksa Asliye Hukuk Mahkemeleri görevli olur. Mal paylaşımı anlaşmalı olarak yapılabilir mi? Evet. Protokolle taraflar uzlaşırsa mahkeme onayıyla geçerli olur. İletişim 📞 0535 337 37 07 📧 mehmetumuterdem@gmail.com #AdanaMalPaylaşımıAvukatı #AdanaBoşanmaAvukatı #MalRejimiTasfiyesi #TapuİptaliDavası #EvlilikteMalPaylaşımı #AdanaAileMahkemesi #AvMehmetUmutERDEM #BoşanmaSonrasıHaklar #EdinilmişMal #AdanaHukukBürosu

Adana’da miras, vekalet, ehliyetsizlik ve kadastro uyuşmazlıkları nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında uzman avukatlık hizmeti alın. Süreç, dava türleri ve zamanaşımı hakkında detaylı bilgi. Adana Tapu İptal Davası Avukatı | Miras, Vekalet ve Kadastro Uyuşmazlıklarında Etkili Hukuki Çözüm Adana’da taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar, özellikle miras, vekalet ve kadastro işlemleri nedeniyle sıkça tapu iptal ve tescil davalarına konu olmaktadır. Bu süreçte deneyimli bir Adana tapu iptal davası avukatı ile çalışmak, mülkiyet hakkınızı korumanın en etkili yoludur. ⚖️ Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde başkasına devredilen bir taşınmazın tapusunun iptali ve gerçek hak sahibi adına yeniden tescili amacıyla açılan ayni nitelikte bir davadır. Bu davalar, Türk Medeni Kanunu’nun 1020, 1023 ve 1025. maddelerine dayanır. 📌 Adana’da En Sık Görülen Tapu İptal Davası Türleri Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Miras bırakanın taşınmazı bir mirasçıya satış gibi gösterip gerçekte bağışlaması durumudur. Diğer mirasçılar bu işlemin hileli olduğunu iddia ederek iptal talep edebilir. Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali Vekil, yetkisini aşarak taşınmazı kendi lehine devrederse işlem geçersiz sayılır. Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Fiil ehliyeti olmayan kişinin yaptığı tapu işlemi geçersizdir. Yaşlılık, akıl hastalığı veya mahkemece kısıtlanma gibi durumlar bu kapsamdadır. Kadastro Hatalarına Dayalı Tapu İptali Kadastro işlemleri sırasında taşınmazın yanlış kişiye tescil edilmesi durumunda açılır. Sahtecilik ve İmza Taklidi Nedeniyle Tapu İptali Sahte kimlik, sahte vekalet veya taklit imza ile yapılan devirler geçersizdir. Aile Konutu Şerhi İhlali Nedeniyle Tapu İptali Eşin rızası alınmadan yapılan satış işlemleri, aile konutu şerhi varsa iptal edilebilir. İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali Taşınmaz teminat veya geçici amaçla devredilmişse ve geri verilmemişse iptal talep edilebilir. Hata, Hile veya Korkutma Nedeniyle Tapu İptali İrade sakatlığı nedeniyle yapılan işlemler geçersiz sayılır. Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Bakım yükümlülüğü yerine getirilmemişse, sözleşmeye dayalı tapu devri iptal edilebilir. Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali Hukuki sebebi olmayan tescil işlemleri TMK m.1025 uyarınca iptal edilebilir. Kazandırıcı Zamanaşımı ile Tescil Talebi Malik gibi uzun süre zilyet olan kişi, TMK m.713’e göre tescil talep edebilir. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Tapu İptali Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibi iptal talep edebilir. Saklı Pay İhlali Nedeniyle Tapu İptali Miras bırakanın saklı pay sahibi mirasçının hakkını ihlal etmesi durumunda iptal talep edilebilir. 🧠 Dava Süreci Nasıl İşler? Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Dava dilekçesi sunulur, mahkeme delilleri toplar. Tanıklar dinlenir, bilirkişi atanabilir, keşif yapılabilir. Mahkeme kararı kesinleşmeden tapu müdürlüğü işlem yapmaz. Karar kesinleştiğinde tapu sicilinde mevcut malik kaydı silinir ve gerçek hak sahibi adına tescil yapılır. ⏳ Zamanaşımı Süreleri Muris muvazaası: Süreye tabi değildir. Vekalet suistimali, sahtecilik, ehliyetsizlik: Öğrenme tarihinden itibaren 10 yıl Kadastro hataları: Tespit tarihinden itibaren 30 gün Kazandırıcı zamanaşımı: Tapusuz taşınmazlarda 20 yıl malik gibi kullanma ❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS) Tapu iptal davası hangi mahkemede açılır? Taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Muris muvazaası nedir? Miras bırakanın, taşınmazı bir mirasçıya satış gibi gösterip gerçekte bağışlamasıdır. Vekaletin kötüye kullanılması nasıl ispatlanır? Vekalet kapsamı, satış bedeli, tapu değeri ve tanık beyanlarıyla ispatlanabilir. Tapu iptal davası ne kadar sürer? Adana’da ortalama 12–24 ayda sonuçlanır. İstinaf ve temyiz süreçleriyle birlikte toplam süre 3–5 yılı bulabilir. Tapu iptal davası kesinleşmeden tapu değişir mi? Hayır. Karar kesinleşmeden tapu müdürlüğü işlem yapmaz. Sahte vekaletle yapılan satış iptal edilebilir mi? Evet. Sahte vekaletnameyle yapılan tapu devri geçersizdir. Aile konutu şerhi olmadan yapılan satış geçerli midir? Eşin rızası alınmadan yapılan satış, aile konutu şerhi varsa iptal edilebilir. Tapu iptal davasında bilirkişi atanır mı? Evet. Tapu kayıtları, taşınmazın değeri ve işlem geçerliliği için bilirkişi incelemesi yapılır. Tapu iptal davası devam ederken taşınmaz satılabilir mi? Mahkemeden ihtiyati tedbir kararı alınırsa satış engellenebilir. Tanık beyanları önemli midir? Özellikle muris muvazaası ve vekalet suistimali davalarında tanık beyanları kritik öneme sahiptir. 📞 İletişim Bilgileri 📱 0535 337 37 07 📧 mehmetumuterdem@hotmail.com #AdanaTapuİptalAvukatı #MurisMuvazaası #VekaletSuistimali #KadastroHataları #TapuİptalDavası #Ehliyetsizlik #SahteVekalet #AileKonutuŞerhi #SaklıPayİhlali #TaşınmazUyuşmazlığı #AdanaGayrimenkulAvukatı #MehmetUmutERDEM

Adana’da tapu iptal ve tescil davalarıyla mülkiyet hakkınızı geri alın. Muris muvazaası, vekâletin kötüye kullanılması, kadastro hatası gibi durumlarda uzman taşınmaz hukuku avukatı Mehmet Umut ERDEM ile profesyonel destek alın. 🏛️ Adana Tapu İptal ve Tescil Davaları | Uzman Taşınmaz Hukuku Avukatı Adana’da tapu iptal ve tescil davası açmak isteyenler için hukuki süreç karmaşık ve uzmanlık gerektirir. Mirasçılardan gizlenen taşınmazlar (muris muvazaası), vekaletin kötüye kullanılması, kadastro hatası ve sahte işlemler gibi durumlar, mülkiyet haklarınızın ihlali anlamına gelir. Bu sayfada Adana merkezli olarak sunduğumuz tapu iptali hizmetine dair tüm detayları bulabilirsiniz. ⚖️ Tapu İptal ve Tescil Davası Nedir? Tapu iptal ve tescil davası, hukuka aykırı şekilde başka birinin adına geçmiş taşınmazın tapusunun iptali ve gerçek malik adına tescilini talep eden dava türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesi, bu davanın temel dayanağını oluşturur. 📋 Tapu İptal ve Tescil Davası Türleri 1. 🧾 Muris Muvazaası Nedeniyle Tapu İptali Miras bırakanın, taşınmazı bir mirasçıya satış gibi gösterip gerçekte bağışlaması durumudur. Diğer mirasçılar, mirastan mal kaçırma gerekçesiyle iptal talep edebilir. 2. 🧠 Ehliyetsizlik Nedeniyle Tapu İptali Fiil ehliyeti olmayan (örneğin akıl sağlığı yerinde olmayan) kişinin yaptığı tapu işlemi geçersizdir. Bu durumda işlem iptal edilebilir. 3. 🏠 Aile Konutuna Dayalı Tapu İptali Eşin açık rızası olmadan aile konutunun devri halinde, mağdur eş tapu iptali ve tescil talebinde bulunabilir (TMK m.194). 4. 🧾 Sahte Belgeye Dayalı Tapu İptali Sahte vekaletname, kimlik veya imza ile yapılan tapu işlemleri geçersizdir. Ceza soruşturmasıyla birlikte iptal davası açılır. 5. 🧾 Vekaletin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptali Vekil, yetkisini kötüye kullanarak taşınmazı kendi lehine devrederse işlem iptal edilebilir. 6. 📐 Kadastro Hatalarına Dayalı Tapu İptali Kadastro işlemleri sırasında yapılan teknik veya hukuki hatalar nedeniyle yanlış kişiye tescil yapılmışsa iptal mümkündür. 7. 🧾 İnançlı İşlem Nedeniyle Tapu İptali Taşınmaz, teminat veya geçici amaçla devredilmişse ve geri verilmemişse, inançlı işlem gerekçesiyle iptal talep edilebilir. 8. 🧾 Hata, Hile veya Korkutma Nedeniyle Tapu İptali İrade sakatlığı (TBK m.30–36) nedeniyle yapılan işlemler geçersiz sayılır. Tapu iptali için dava açılabilir. 9. 🧾 Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali Bakım yükümlülüğü yerine getirilmemişse, sözleşmeye dayalı tapu devri iptal edilebilir. 10. 🧾 Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptali TMK m.1025’e göre hukuki sebebi olmayan tescil işlemleri yolsuz sayılır ve iptal edilebilir. 11. 🧾 Zamanaşımı ile Mülkiyet Kazanımı Nedeniyle Tescil TMK m.713’e göre, 20 yıl malik gibi zilyet olan kişi tapu tescili talep edebilir. 12. 🧾 Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesine Aykırılık Nedeniyle Yüklenicinin sözleşmeye aykırı davranması halinde arsa sahibi tapu iptali talep edebilir. 13. 🧾 Saklı Pay İhlali Nedeniyle Tapu İptali Miras bırakanın saklı pay sahibi mirasçının hakkını ihlal etmesi durumunda iptal talep edilebilir (TMK m.506). 📌 Hangi Durumlarda Tapu İptal Davası Açılabilir? ✅ Muris Muvazaası (Gizli Miras Kaçırma) ✅ Vekâletin Kötüye Kullanılması ✅ Kadastro Tespit Hataları ✅ Zilyetliğe Dayalı Tescil Talepleri ✅ İmza Taklidi ve Sahte İşlemler ✅ Aile Konutu Şerhinin Görmezden Gelinmesi Her bir ihtilaf taşınmaz hukukunda farklı usul ve ispat kurallarına tabidir. Detaylar için muris muvazaası içerik sayfamıza göz atın . 🏛️ Adana’da Yetkili Mahkeme Hangisidir? Tapu iptal ve tescil davaları, taşınmazın bulunduğu yerin Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılır. Adana’daki taşınmazlar için yetkili mahkeme, Adana Adliyesi Asliye Hukuk Mahkemeleri’dir. 📑 Gerekli Belgeler Tapu kayıt örneği Mirasçılık belgesi Kadastro tutanakları Satış sözleşmeleri (varsa) Tanık listesi Vekâletname (satış vekaletleri varsa) ⏱️ Dava Süreci ve Harçlar 📌 Ortalama dava süresi: 6 ile 18 ay arası 📌 Harç ve masraflar: Taşınmaz değerine göre hesaplanır. 💡 Hemen harç hesaplama aracımıza ulaşın. 👨⚖️ Avukatla Takip Neden Önemli? Bu davalarda ispat yükü davacıya aittir. Delillerin güçlü sunulması şarttır. Adana’da Av. Mehmet Umut Erdem, miras uyuşmazlıkları, tapu davaları ve hileli satışlarla ilgili açtığı davalarda birçok müvekkilinin mülkiyet hakkını geri kazanmasını sağlamıştır. 📍 Neden Bizi Tercih Etmelisiniz? 🎯 Adana’ya özel mülkiyet ihtilaflarında uzmanlık 🎯 Türk Medeni Kanunu’na dayalı yargı sürecinde deneyim 🎯 Şehir içi keşif, bilirkişi takibi ve tanık yönetimi desteği 🎯 Web üzerinden dijital danışma ve hızlı iletişim 📞 Hemen İletişime Geçin 📲 0535 337 37 07 📧 mehmetumuterdem@hotmail.com 💬 WhatsApp: Hemen yazın 📍 Adres: Adana, Türkiye 📌 Hızlı yanıt için sabit buton: “Tapu Sorununuzu Şimdi Paylaşın” #AdanaTapuİptalAvukatı #TapuTescilDavaları #MurisMuvazaası #KadastroHatası #ZilyetlikKazancı #AdanaGayrimenkulAvukatı #TaşınmazHukukuDanışmanlığı