Adana’da Şufa (Önalım) Davaları: Hissedar Haklarını Koruma Rehberi

Adana gibi taşınmaz yatırımlarının yüksek olduğu illerde hisseli mülkiyet oldukça yaygındır. Paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşların bu satışı engelleme hakkı bulunmaktadır. Bu hakka şufa (önalım) hakkı denir. Yazımızda şufa davası nedir, nasıl açılır, hangi şartlarda ve sürelerde geçerlidir, Yargıtay uygulamaları nelerdir gibi konuları detaylıca ele alıyoruz.

Şufa Hakkı Nedir?

Şufa hakkı, paylı mülkiyet durumunda, bir hissedarın diğer hissedarlar dışındaki üçüncü kişiye yaptığı hisse satışına müdahale ederek, aynı şartlarla bu payı kendi adına alma hakkıdır.

Şufa Davası Açmanın Şartları

Şart	Açıklama
Paylı mülkiyet	Kat mülkiyeti veya elbirliği mülkiyetinde geçerli değildir.
Satış işlemi	Satış tapuda resmi şekilde yapılmış olmalıdır.
Üçüncü kişiye satış	Hisse paydaşlardan birine değil, dışarıdan bir kişiye satılmış olmalıdır.
Sürelere uyulması	Noter bildirimi yapılmışsa bildirimi izleyen 3 ay içinde, yapılmamışsa satışın fiilen öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır. Her durumda satıştan itibaren 2 yıl geçerse hak düşer.

✅ Noter Bildirimi Konusunda Güncel Bilgi

Türk Medeni Kanunu m. 733/3 gereği:

“Alıcı, payın edinimini diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Bu bildirimin yapılmasından itibaren 3 ay içinde önalım hakkı kullanılmazsa, önalım hakkı düşer.”

📌 Yani dava süresi, noter bildiriminin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.📌 Noter bildirimi yapılmamışsa, satışın fiilen öğrenildiği tarih dava süresi bakımından dikkate alınabilir. Ancak bu öğrenmenin ispatı davacıya aittir.

Yargıtay Uygulaması Ne Diyor?

Yargıtay 14. HD, 2020/2633 E. - 2021/5259 K.:

“Önalım hakkının kullanılmasında noter bildirimi esas alınır. Noter bildirimi yapılmamışsa ve davacı satıştan fiilen haberdar olduğunu ispat ederse, bu tarihten itibaren üç ay içinde dava açılabilir.”

Adana’da Şufa Davalarının Önemi

Adana’da aileden kalan hisseli arsalarda, dışarıdan bir kişi hisse alınca, diğer hissedarlar genellikle bu kişiyi kabul etmemekte ve şufa davası açmaktadır. Arsa yatırımları ve kat karşılığı inşaat projeleri nedeniyle bu tür davalar oldukça sık açılmaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Şufa hakkı hangi mülkiyet türlerinde geçerlidir?

Sadece paylı mülkiyette geçerlidir. Kat mülkiyeti ve elbirliği mülkiyetinde şufa hakkı kullanılmaz.

Şufa davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Noter bildirimi yapılmışsa 3 ay içinde, yapılmamışsa satışın fiilen öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde. Her durumda satıştan itibaren 2 yıl geçerse dava hakkı düşer.

Satış resmi senetle yapılmazsa şufa davası açılabilir mi?

Hayır. Şufa hakkı, ancak tapuda resmi şekilde yapılmış satışlar için kullanılabilir.

Dava açıldığında tapuya şerh konulabilir mi?

Evet. Davanın açıldığı tapuya bildirilerek şerh konulabilir.

Satış fiyatı gerçek dışı gösterilmişse ne olur?

Mahkeme rayiç bedeli dikkate alarak karar verebilir.

Şufa hakkı kullanılırken satış bedeli ödenmeli midir?

Evet. Mahkemece tespit edilen bedel genellikle mahkeme veznesine depo edilir.

Bir paydaş şufa hakkından feragat edebilir mi?

Evet, noter onaylı şekilde şufa hakkından feragat edilebilir.

Şufa hakkı birden fazla kişiye karşı kullanılabilir mi?

Hisse birden fazla kişiye satılmışsa, davalılar da birden fazla olabilir.

Adana’da şufa davası açmak için avukat şart mı?

Zorunlu değil ancak taşınmaz hukuku uzmanı bir avukatla çalışmak süreci hızlandırır.

Dava sürecinde hissedarlar payı satabilir mi?

Mahkeme kararı kesinleşene kadar bu durum ihtilaf yaratabilir. Satış yapılırsa sorumluluk doğar.

Şufa davasında bilirkişi incelemesi yapılır mı?

Gerekli görüldüğünde yapılabilir. Özellikle değer tespiti açısından.

İspat yükü kimdedir?

Fiilen öğrenme iddiasında bulunan tarafın bu öğrenmeyi ispatlaması gerekir.

Satış bir aile bireyine yapılmışsa şufa hakkı kullanılır mı?

Eğer alıcı hissedar değilse ve şartlar oluşmuşsa kullanılabilir.

Şufa davası ile satış iptal mi edilir?

Hayır, mahkeme satışın davacıya aynı şartlarla devrine karar verir.

Yargılama süresi ne kadar?

Adana’da şufa davaları ortalama 6 ila 12 ay arasında sürmektedir.

📞 İletişim:

Av. Mehmet Umut ERDEM

📍 Adana

📱 0535 337 37 07