TMK 724’e Göre Başkasının Arazisine Yapı Yapılması | Tapu İptal ve Tescil Davaları

Türk Medeni Kanunu’nun 724. maddesi, bir kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu arazisine esaslı ve sürekli yapı yapması hâlinde, belirli şartların varlığı durumunda tapu iptal ve tescil talebine imkân tanır. Bu yazıda, TMK 724’e dayalı temliken tescil davalarının tüm hukuki boyutları, Yargıtay kararları ışığında ele alınmaktadır.

📘 TMK 724 Nedir?

TMK 724, iyiniyetli malzeme sahibinin başkasının tapulu arazisine yaptığı yapının bulunduğu alanın mülkiyetini, uygun bedel karşılığında devralmasını düzenler. Bu hüküm, yapı ile arazi arasında bütünleşme varsa ve yapı değeri arazi değerinden açıkça fazlaysa devreye girer.

⚖️ Temliken Tescil Davasının Şartları

• Malzeme sahibi iyiniyetli olmalı

• Yapı sürekli, esaslı ve mütemmim cüz niteliğinde olmalı

• Yapı değeri, arazi değerinden açıkça fazla olmalı

• Arazi malikine uygun bedel teklif edilmeli

• Tescile konu alanın ifrazı mümkün olmalı

• 
  

📄 İyiniyetin İspatı ve Süresi

İyiniyet, yapı sahibinin arsayı başkasına ait olduğunu bilmemesi ve bilmemesinin makul sebeplere dayanmasıdır. Bu iyiniyet, inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

🧱 Yapı Değeri ve Arsa Değeri Karşılaştırması

Yapının değeri, dava tarihindeki rayiç bedel üzerinden hesaplanır. Eğer yapı değeri arazi değerinden açıkça fazlaysa, temliken tescil talebi kabul edilebilir.

📐 İfraz Koşulu ve Teknik Gereklilikler

Tescile konu olacak alan, ana taşınmazdan teknik olarak ayrılabilir olmalıdır. İmar planı, kadastro durumu ve bilirkişi raporları bu konuda belirleyicidir.

🧾 Yargıtay Kararlarıyla Uygulama Örnekleri

Yargıtay, yapı mütemmim cüz niteliğinde değilse temliken tescil talebini reddetmektedir. Ayrıca iyiniyetin varlığı ve yapı–arsa değer farkı somut delillerle ispatlanmalıdır.

❓ Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

TMK 724 hangi durumlarda uygulanır?

Kişinin kendi malzemesiyle başkasının tapulu arazisine esaslı ve sürekli yapı yapması hâlinde uygulanır.

Temliken tescil davası açmak için yapı hangi nitelikte olmalıdır?

Yapı mütemmim cüz niteliğinde, sürekli ve ekonomik değer taşıyan bir bina olmalıdır.

İyiniyet nasıl ispatlanır?

Yapıyı yapan kişinin başkasının arazisine taşırdığını bilmemesi ve gerekli özeni göstermesi gerekir. İyiniyetin ispatı yapı sahibine aittir.

Yapı değeri ile arazi değeri nasıl karşılaştırılır?

Dava tarihindeki rayiç bedeller esas alınır; yapı değeri açıkça fazlaysa bu koşul sağlanmış olur.

Tescile konu alanın ifrazı neden önemlidir?

Ana taşınmazdan teknik olarak ayrılabilir olmalı ki mülkiyet devri mümkün olsun.

Temliken tescil davası savunma yoluyla ileri sürülebilir mi?

Yargıtay’a göre savunma yoluyla da ileri sürülebilir; ancak karşı dava açılması daha sağlıklıdır.

Malzeme sahibi kötü niyetliyse ne olur?

Temliken tescil talebi reddedilir; yapı söktürülerek malzeme iadesi veya tazminat gündeme gelir.

Arazi maliki kötü niyetliyse ne olur?

Mahkeme, yapı sahibinin zararını tam olarak tazmin edebilir veya mülkiyet devrine karar verebilir.

Yapı tamamlanmamışsa temliken tescil istenebilir mi?

Hayır, yapı esaslı ve tamamlanmış olmalıdır.

Yapı sahibinin mirasçıları dava açabilir mi?

Evet, yapı sahibinin külli halefleri bu davayı açabilir.

Arazi malikinin rızası varsa TMK 724 uygulanır mı?

Rıza varsa TMK 724 değil, genel hükümler uygulanır.

Yapı taşkın yapı niteliğindeyse hangi dava açılır?

Taşkın yapı için ayrı düzenlemeler vardır; TMK 724 değil, irtifak hakkı veya tazminat gündeme gelir.

Temliken tescil kararı kesinleşmeden mülkiyet geçer mi?

Hayır, karar kesinleşmeden mülkiyet geçmez; tescil işlemi açıklayıcıdır.

Arazi malikine ödenecek bedel nasıl belirlenir?

Bilirkişi raporuyla yapı alanının rayiç değeri hesaplanır; mahkeme uygun bedeli belirler.

Temliken tescil davası ne kadar sürer?

Ortalama 8–18 ay arasında sonuçlanır; bilirkişi incelemesi ve keşif süreci etkileyicidir.

DETAYLI AÇIKLAMA AŞAĞIDA

Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla arazi üzerine yapılan şeyleri de kapsar. Ancak, bazı durumlarda yasa koyucu taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkileri özel olarak Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde düzenlemiştir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde kanunun aradığı şartlar mevcut ise yapıyı yapan malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini başka bir değiş ile arsanın mülkiyet hakkını arsa sahibinden isteyebilir.

Malzeme sahibinin tescil talebinde bulunabilmesi için gerekli şartlar

• Malzeme sahibinin iyiniyetli olması

• Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması

• Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi

• Kısmen tescil yapılacak ise ifrazın mümkün olması

a) Malzeme sahibinin iyiniyetli olması

Taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olması gerekir. Bu kural,

• malzeme sahibinin, bina yaptığı taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesini veya

• beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da

• yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır.

14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.(Sübjektif koşul)

b) Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. (Objektif koşul)

c) Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

d) İfrazın mümkün olması

Yukarıda değinilen üç koşulun yanı sıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.

İfrazın mümkün olup olmayacağı dava konusu taşınmaz belediye ve belediye mücavir alanı sınırları içerisinde (imar planı mevcut olan yerlerde) ise ilgili Belediye İmar Müdürlüğünden, imarsız alanlarda ise ilgili Valilik veya Kaymakamlıklardan sorulmalıdır.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Örnek Yargıtay Kararı;

“… Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise çekişme konusu taşınmaz üzerine yapılan binaların değerinin tazminat olarak tahsili istemine ilişkindir.

Davalı, 128 ada 10 parsel sayılı taşınmazın maliki olduğunu, bunun ancak 500 metrekare kısmının davacıya haricen satıldığını, ifrazı olanaklı ise bu kısmın davacı adına tescilini kabul ettiğini, aksi takdirde davanın reddi gerekeceğini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazda ifraz olanağı bulunmadığından temliken tescil isteminin reddine, ikinci kademedeki istek olan tazminat talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, taraflar temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya, toplanan deliller ve tüm dosya içeriği ile taşınmazın ifrazı suretiyle bir kısmının davacı adına tesciline yasal olanak bulunmadığına göre davacının bütün temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davalının temyiz itirazlarına gelince;

Asıl davadaki ikinci kademedeki istek, başkasının arazisine kendi malzemesi ile bina yapan malzeme sahibinin yapı bedelinin tahsiline ilişkindir. Gerçekten, arazi sahibinin yapılan inşaatın kaldırılmasını istememesi veya talep etmesine rağmen aşırı bir zararın doğması sebebiyle yapının yıkılamaması durumunda arazi malikinin malvarlığında sebepsiz bir zenginleşme meydana geleceğinden bu zenginleşmeye karşılık taşınmaz malikinin malzeme malikine bir tazminat ödemesi gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 723. maddesinden kaynaklanan tazminat tutarı malzeme malikinin iyiniyetli veya kötüniyetli olmasına göre değişir. Özellikle de bu tazminatın kapsamına arazi ile bütünleşen onun ayrılmaz bir parçası haline gelen, ayrılması halinde bütün özelliğini kaybedecek yapıların değeri girer. Yoksa Türk Medeni Kanununun 684. maddesinde tanımı yapılan mütemmim cüz kapsamı dışında olan, sökülüp götürülebilecek şeyler için arazi malikinin bir tazminat ödemesi gerekmez. Zira bunlar sökülüp götürüldüğü zaman özelliğini koruyacak arazi maliki için bir değer ifade etmeyecek malzemelerdir.

Eldeki dava konusu olayda davacı malzeme malikinin iyiniyetle yapı yaptığı davalının da kabulündedir. O halde arazi maliki olan davalı davacıya muhik bir tazminat ödemelidir. Ödenecek tazminatın tutarını ise Türk Medeni Kanununun 4. maddesi uyarınca olayın özelliğine, malzemenin dava tarihindeki değerine, diğer taraftan arsa sahibinin malzemenin kendisi yönünden taşıdığı en az değeri itibariyle takdir edecek olan hakimdir.

Bütün bu anlatılanlara göre mahkemece yapılması gereken iş, bilirkişinin 23.04.2008 tarihli raporunda sözü edilen ve değer biçilen malzemelerden hangilerinin sökülüp götürülebilecek malzemelerden olduğunu saptamak üzere yerinde yeniden keşif yapmak, bu malzemeler içerisinde sökülüp götürüleceklere değer biçmemek, mütemmim cüz özelliği gösterenler için bilirkişiden yukarıda yazılı yöntem doğrultusunda değer sormak, sonuç olarak bulunacak değerlerin muhik olup olmadığını denetlemek ve davacının tazminat istemi hakkında bunun sonucuna uygun hüküm kurmak olmalıdır. Belirtilmelidir ki ödenecek muhik tazminat hiçbir zaman malzeme sahibinin meydana getirdiği yapıların dava tarihindeki rayiç değeri değildir. Bütün bu yönler gözden kaçırılarak yapıların mütemmim cüz olup olmadığı da dikkate alınmaksızın rayiç değerlerinin tazminat olarak hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

Kabule göre de; dava dilekçesinde hüküm altına alınan tazminat için faiz isteminde bulunulmadığı halde, faizin ıslah tarihinden geçerli olarak hüküm altına alınması gerekirken kademeli olarak hüküm altına alınması doğru görülmemiştir.” (Y.14 H.D. 15.02.2011 T. 2010/13438 E. 2011/1740 K.)

Örnek Yargıtay Kararı;

“… Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar, tapulu taşınmazda iyiniyet iddiasında bulunulamayacağını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalılar temyiz etmiştir.

Türk Medeni Kanununun 684. ve 718.maddeleri hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Somut uyuşmazlıkta davacı, 659 ada 4 sayılı parselin o tarihlerde maliki olan davalılardan N.’nin verdiği 15.11.1983 tarihli vekaletnameye dayanmıştır. Bu vekaletnamenin incelenmesinden, gerçekten davalılardan Nurşen’in 659 ada 4 sayılı parselin intikal işlemlerinin yapılması ve kendi adına inşaat yapım işlerinde vekil olması için davacıya vekaletname verdiği görülmektedir. Ne var ki, bu vekaletname taşınmazın haricen davacıya satışına ilişkin değildir. Kayıt maliki Nurşen’in davacıyı vekil tayin etmesi sadece bir vekalet ilişkisinin varlığını gösterir. Vekaletname, davacıya bunun dışında bir hak sağlamaz.

Diğer taraftan, dosyadaki tapu kayıtlarının incelenmesinden 659 ada 4 sayılı parselin 12.08.2004 tarihinde dava dışı Şerife Erdoğan’a satış yoluyla geçtiği, bu şahsın da 28.12.2007 tarihinde davalılardan Meryem’e dava konusu parseli tapuda sattığı görülmektedir. İddiaya göre, arazi üzerindeki yapı 1985 yılında yapılmıştır.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Yapının yapıldığı tarihteki kayıt maliki ise dava dışı Hazine’dir. Davalılardan Nurşen, taşınmazı 23.03.1990 tarihinde tahsis ile kazanmıştır. Şu andaki kayıt maliki ise davalı Meryem olduğuna göre, şahsi hak ne davalı Nurşen’e ve de ne de Meryem’e karşı ileri sürülebilir.

Yapılan bu saptamalara göre dinleme olanağı bulunmayan davanın reddi gerekirken, istemin yazılı bazı gerekçelerle hüküm altına alınması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.” (Y. 14. H.D. 23.05.2011 T. 2011/5232 E. 2011/6663 K.)