Başkasının Arazisine Taşkın İnşaat Yapılması Sebebine Dayanan Tapu İptal Tescil Davaları TMK 725




Taşkın İnşaat(Taşkın Yapı) Nedir?


Bir inşaatın başkasının arazisine taşırılması, başkasının mülkiyet hakkı ihlal ederek başkasının arazisine yapı yapılmasıdır. Örneğin; Kendi arsasına inşaat yapan bir taşınmaz maliki bu taşınmazın bir kısmını başkasının arazisine inşa etmiş ise başkasının arazisine inşa edilen kısım taşkın yapıdır.


Yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. Arazinin üzerinde kalıcı olarak yapılan bütün yapılar arazinin mülkiyetine bağlıdır.


Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş olup, anılan hüküm; "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmazın bütünleyici parçası olur. Taşkın yapı sahibine taşırılan kısım için, taşırılan kısmın bulunduğu arazi maliki tarafından irtifak hakkı tesis edilmiş olabilir. Bu durumda taşırılan kısım taşkın yapı sahibine ait arazinin bütünleyici parçası sayılır.


Eğer böyle bir irtifak hakkı yoksa arazisine yapı taşırılan ve bu suretle zarar gören arazi maliki taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmemiş ise taşkın yapıyı iyi niyetle yapan kimse,

  1. uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya

  2. bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir.

Taşkın İnşaat Yapılması Sebebine Dayanan Tapu İptal Tescil Davalarında Tescil koşulları nelerdir?

  • Taşkın inşaatın tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde yapılmış olması

  • Yapılan inşaatın ayrılmaz bir parçasının yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşması

  • Taşkın inşaatı yapan kişinin iyi niyetli olması

  • Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması

  • Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi

  • İfrazın mümkün olması, gerekmektedir.

Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan bu davalarda (TMK'nin 724 ve 729. maddeleri gereğince açılan davalardan farklı olarak) inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yani taşılan araziyi tapudan devralan her malike karşı dava açılabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.


1-) Taşkın inşaatın tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde yapılmış olması

Temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğinde olduğundan bina inşa edilen arazinin tapuya kayıtlı olmaması durumunda taşkın inşaat sebebiyle tapu iptal ve tescil davası açılması mümkün değildir. Yine aynı sebeple bina inşa edilen taşınmaz ile taşırılan taşınmaz özel mülkiyete konu olabilecek nitelikte olmalıdır. Ormana bina inşa edilmesi ve inşaatın özel mülkiyete taşırılması durumunda tescil istenebilmesi mümkün değildir.


2-) Yapılan inşaatın ayrılmaz bir parçasının yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşması

Taşkın yapının bulunduğu arazi özel mülkiyete konu olan üçüncü bir kişi adına kayıtlı bir arazi olmalıdır. Yapının orman gibi özel mülkiyete konu olmayan taşınmazlara taşırılması durumunda tescil talebi kabul edilmeyecektir.


3-)Taşkın inşaatı yapan kişinin iyiniyetli olması

Taşkın yapıyı yapan kişi iyi niyetli olmalı yapıyı bilerek ve isteyerek başkasına ait arazisine taşırmamalıdır. 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, iyiniyetin ispatı taşkın yapı malikine aittir. İyiniyet iddia ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır.

Taşkın binanın bulunduğu taşınmaz maliki veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri, yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. İyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.


4-) Yapının kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması

TMK'nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK'nın 4.,TBK'nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir.(Objektif koşul)


5-) Yapıyı yapanın taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi

Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.


6-) İfrazın mümkün olması

Taşkın yapının bulunduğu kısım ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olması gerekmektedir.

Bu tür davalarda üzerinde önemle durulması gereken diğer bir husus da halin icabından taşkın inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının mukayese edilmesi anlaşılmalıdır. Değer kaybı, sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK'nın 4., 6098 sayılı TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde en uygun şekilde tespit ve takdir edilmeli, önceden ödenen bedel var ise mahsup edilmek suretiyle arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

Yargıtay Kararı

14. Hukuk Dairesi         2016/14325 E.  ,  2019/7256 K.


"İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.06.2013 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil, karşı davada ise temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine, karşı davanın kabulüne dair verilen 09.04.2015 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı- karşı davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R Davacı vekili, davacının dava konusu 1138 ada 20 ve 21 parsel sayılı taşınmazları 27.06.2000 tarihinde satın aldığını ve malik olduğunu, 15.10.2010 tarihli kadastro müdürlüğü aplikasyon krokisinde de belirtildiği gibi davalıların söz konusu taşınmazları inşaat alanı yapmak suretiyle işgal ettiklerini, yapılan tüm uyarılara rağmen herhangi bir bedel ödenmeksizin haksız işgalin devam ettirildiğini belirterek, davalıların dava konusu taşınmazlara haksız elatmasının önlenmesine, taşınmaz üzerindeki muhdesaların yıkılarak kaline ve taşınmazların davacıya teslimine müdahale tarihinden itibaren ecrimisil tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı-karşı davacı ... vekili 27.06.2013 tarihli cevap ve karşı dava dilekçesinde, müvekkilinin kendisine ait 1138 ada 27 ve 29 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde 1992 yılında belediyeden gerekli izinler alındıktan sonra 25.03.1994 tarihinde yapı kullanma izin belgesi aldığını, belediyenin denetim ve kontrol altında yapılan işlemler nedeniyle davalının herhangi bir kast ve kötü niyetinin olmadığını davalının inşaatı yaptığı sırada davacının dava konusu parselde hak sahiplerini söz konusu olmadığını davalının tüm işlemlerini ilgili belediyenin denetiminde yapmış olması nedeniyle iyi niyetli olduğundan TMK'nın temliken tescil hükümleri gereğince müvekkilinin müdahalesi olan kısım var ise bedeli ödenmek şartıyla müvekilli adına tesciline karar verilmesini talep etmiş davacının davasının ise reddini savunmuştur. Davalı ... 25.03.2014 tarihli ilk celsedeki beyanında imar müdürlüğünün yaptığı tespite göre kendi taşınmazına bina inşa ettiğini, kötüniyetli olmadığını söylemiştir. Mahkemece, asıl davanın reddine, karşı davanın kabulüne, fen bilirkişisinin 16.06.2014 tarihli raporuna ekli krokide (A) ve (B) harfleri ile gösterilen kısımların tapusunun iptali ile (A) harfli kısmın karşı davacı ... Gencay, (B) harfli kısmın karşı davacı ... adına tesciline, belirlenen temlik bedellerinin karşı davacılar tarafından davacıya ödenmesine karar verilmiştir. Hükmü, davacı-karşı davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil, karşı dava ise, TMK'nın 725. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır. Bunun için, tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza taşkın yapılmış olmalıdır. Taşkın inşaat, taşkın yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı taşkın yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur. Bu tür davalarda taşkın yapıyı yapan kişinin taşınmazı lehine, taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkı yoksa durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde taşkın yapıyı yapan kimse, taşan kısım için uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir. TMK’nın 725. maddesine dayanılarak tescil talebinde bulunulabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır. TMK’nın 725. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, taşkın inşaatı yapan kimsenin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da taşkın inşaat yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder. İyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan taşkın inşaat sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul) b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşılan arazi parçasının değerinden açıkça fazla olmasıdır. TMK’nın 725. maddesinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen husus uygulama ve doktrinde inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının karşılaştırılması şeklinde değerlendirilmektedir. Kastedilen değer sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir. Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle TMK’nın 4., TBK’nın 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde dava tarihine ve objektif esaslara göre tespit ve takdir edilmelidir. (Objektif koşul) c) Üçüncü koşul ise taşkın inşaat yapanın, taşınmaz malikine bu bedeli ödemesidir. Taşkın inşaatın yıkılması gerekmiyorsa, mahkemece yukarıdaki açıklamalar doğrultusunda belirlenecek bedel arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir. d)Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, mahkemece iptal ve tescile karar verilebilmesi için taşkın yapının zeminindeki arazi parçasının ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir. Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; Dava konusu 1138 ada 20 ve 21 parsel sayılı taşınmazlar davacı şirket adına kayıtlıdır. Dosyada mevcut fen bilirkişi tarafından düzenlenmiş 16.06.2014 tarihli rapor ve eki krokide davalı ...'a ait 1138 ada 27 parselde yapılan binanın davacıya ait 1138 ada 21 parsele (A) harfi mavi boyalı yerde 18.36 m2 tecavüzlü olduğu, yine davalı ...'ya ait 1138 ada 3 parselde yapılan binanın davacıya ait 1138 ada 20 parsele (B) harfi kırmızı boyalı yerde 17.23 m2 tecavüzlü olduğu tespit edilerek gösterilmiştir. Davalı-karşı davacı vekili, müvekkilinin maliki olduğu 1138 ada 27 ve 29 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde ilgili belediyenin 28.08.1992 tarihli yapı yeri röperli aplikasyon ve yer teslim tutanağı gereğince belediye yetkililerince kazık çakılarak yapılan yer teslimi ile inşaata başladığını 25.03.1994 tarihinde yapı kullanma izin belgesi aldığını, bu şekilde inşaat yapan davalının iyi niyetli olduğunu ileri sürmüş mahkemece yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişi raporları ve krokide davalı-karşı davacının 1138 ada 27 parselde yaptığı binanın davacı-karşı davalının 1138 ada 21 parseline taşkın olduğu tespit edilmiştir. Davalı, belediyeden gerekli ölçümleri yaptırarak yer tesliminden sonra inşaatını yaparken gerekli dikkat ve özeni göstermeyerek davacının taşınmazına tecavüzlü ve taşkın bina inşaa etmiş olduğundan iyi niyetli sayılması mümkün değildir. TMK'nın 725. maddesi hükmüne göre taşkın yapının bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyi niyet olup, iyi niyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır. Bu durumda davalı-karşı davacı ...'ın iyi niyetli olduğu belirlenmediğinden temliken tescil talebinin reddine, davacının elatmanın önlenmesi ve kal'e yönelik davasının kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. Diğer yandan davalı ... 25.03.2014 tarihli celsede inşaatı bilerek yapmadığını, imar müdürünün yaptığı ölçüm ve yer tespiti üzerine binayı yaptığını, kötü niyetli olmadığını beyan etmiştir. 1138 ada 3 parsel sayılı taşınmaz maliki davalı ...'nın davacının elatmanın önlenmesi ve kal talebine karşı defi olarak veya karşı dava yolu ile ileri sürdüğü bir temliken tescil talebi bulunmamasına rağmen bu davalı yönünden de tapu iptali ve tescil hükmü kurulması doğru görülmemiş, bu nedenlerle kararın bozulmasına karar vermek gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı-karşı davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 31.10.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Kat Mülkiyeti Hukuku
Adana Avukat