İhalenin feshi davasının özellikleri ve ihalenin feshi sebepleri nelerdir?


İcra Dairelerinin denetim makamı İcra Mahkemeleridir. İcra dairesinin yapmış olduğu hukuka aykırı işlemlerin hepsi şikayete tabidir. Şikayetler İcra Mahkemesine şikayet davası yolu ile iletilmekte, hukuka aykırı olan işlemlerin iptal veya kaldırılması talep edilmektedir. İhalenin feshi davası kendine has özellikleri olan bir şikayet davasıdır.


İhalenin feshi davası İcra ve İflas Kanununun 134. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunumuz ihalenin feshi sebeplerini tek tek belirtmemiş, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı niteliklerinde hata ve ihaleye fesat karıştırılması sebepleriyle ihalenin bozulabileceği genel olarak vurgulamıştır. İhalenin feshi sebepleri doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında; artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler, ihaleye fesat karıştırılmış olması ve alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması genel başlıklarla gruplandırmıştır. Ancak yine de ihalenin feshi sebeplerini tek tek saymak mümkün değildir.


Genel olarak ihalenin feshi sebepleri nelerdir?


  1. Alacaklının satış talebi olmadan veya geçerli bir satış talebi olmadan ihalenin yapılması

  2. Takip kesinleşmeden ihalenin yapılması

  3. İİK 106 ve 110. Maddeleri sebebiyle Haciz düşmüş olduğu halde ihalenin yapılması

  4. Satış isteme sürelerine riayet edilmeden kabul edilen satış talebi ile ihalenin yapılması

  5. Borcun taksitlendirilmesi anlaşmasına uyulmadan ihalenin yapılması Yukarıda belirtilen sebepler aynı zamanda satışa hazırlık işlemleri olup satışa hazırlık işlemlerinin, kanuna, yönetmeliğe ve tüzüğe aykırı olduğunu iddia eden ilgililer, usulsüz olduğunu düşündükleri işlemleri gerekçe göstererek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikayet yoluyla ihalenin feshini talep edebilirler. Satışa hazırlık işlemlerine ilişkin usulsüzlüklerden birini ihale tarihinden önce öğrenen ilgililer yedi gün içinde icra mahkemesinde şikayette bulunmalıdır. Öğrenme tarihinden itibaren, yedi gün içinde, şikayet hakkını kullanmayan ilgililer artık o usulsüzlüğü ihalenin feshi davasında ileri süremez. İlgililer usulsüzlüğü ihale tarihinden önce öğrenmemişlerse, en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir ve ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshini talep edebilirler. Şayet, satış ilanı tebliğ edilmemişse, yedi günlük şikayet süresi öğrenme tarihinden başlar ancak ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmekle artık ihalenin feshi şikayeti yapılamaz.

  6. Eksik ve hukuka aykırı satış ilanı ile ihalenin yapılması

  7. Satış ilanının ilgililere tebliğ edilmeden ihalenin yapılması

  8. Kıymet taktiri ilgililere tebliğ edilmeden ihalenin yapılması

  9. Satışta tellalın bulundurulmaması

  10. Satış ilanının trajı düşük bir gazetede yapılması

  11. Satış ilanının hiç yapılmamış olması

  12. Taşınmaz satışlarında ilanın en az bir ay önceden yapılmaması

  13. Taşınır satışlarında ilanın makul süre önce yapılmaması

  14. Satışın yapılacağı yerin, zamanının ilanda hiç gösterilmemesi veya hatalı gösterilmesi

  15. İhalenin ilanda belirtilmeyen bir zamanda ve yerde yapılması

  16. İhalesi yapılan taşınır veya taşınmaz malın, esaslı niteliklerinde hata yapılması

  17. İhalesi yapılan taşınır veya taşınmazın ilanda hiç yazılmaması

  18. Elektronik ortamda teklif verme sürelerine uyulmaması

  19. Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler

  20. Satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi ya da vekil varken asile tebliğ edilmesi

  21. Taşınmaz satışlarında ilanlar ile satış tarihi arasında 1 aylık süre bulunma

  22. Satışa esas kıymet taktirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmesi

  23. Kıymet takdirine yönelik itirazın incelemesiz reddi

  24. Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin kalkmış olması ya da takibin düşmesi

  25. İhalenin ilanda belirtilen takvime ve yasal prosedüre uyulmadan yapılması

  26. Satış bedelinin muhammen bedelin % 50‟si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması ve var ise rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması

  27. Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması

  28. İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması


İhalenin feshi davasında yetkili mahkeme hangi mahkemedir?

  • Yetkili mahkeme şikayete konu ihaleyi(satışı) yapan icra dairesinin bulunduğu yer İcra Mahkemesidir.

  • Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışta ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.

  • 6183 Sayılı Amme alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında kanuna göre yapılan taşınmaz satışları yönünden taşınmazın bulunduğu yer İcra Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Bu yasaya göre yapılan taşınır ihalelerinde ise satışı yapan idarenin bulunduğu yerdeki idare ve vergi mahkemeleri görevli ve yetkilidir.

  • Pazarlık yolu ile satışın iptali genel mahkemelerden istenmelidir.

İhalenin feshini kimler isteyebilir?

Taşınır satışlarında;

  • Borçlu

  • Satış isteyen alacaklı

  • Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar

Taşınmaz satışlarında;

  • Borçlu

  • Alacaklı

  • Tapu sicilindeki ilgililer

  • Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar


İhalenin feshi davasında yargılama usulü nasıldır?

İhalenin feshi istemi şikayettir.Şikayet süresi 7 gündür ve ihalenin yapıldığı tarihten başlar.

Şikayetçiye satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da usulsüz tebliğ edilmiş ise, satılan malın esaslı vasıflarında hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi halinde, şikayet süresi öğrenme tarihinden başlar. ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmesi ile hiçbir şekilde ihalenin feshi istenemez. İhalenin feshi davası mutlaka duruşmalı incelenmelidir. Dosya üzerinden karar verilemez. HMK' nın işlemden kaldırmaya ilişkin hükümleri ihalenin feshi davasında uygulanmaz.Taraflar duruşmada hazır bulunmasa bile hakim fesih konusunda karar verir. İcra mahkemesince ihalenin feshine karar verilebilmesi için, şikayetçinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle menfaatinin zarar gördüğünü ispatlaması zorunludur. Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandıkları maddi vakıaları tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Mahkeme mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Hakimin kendisi de resen delil toplayabilir ve tanık dinleyebilir. İhalenin feshi davasına müdahil olarak katılmak mümkün değildir. İhalenin feshi davasından feragat ve kabul mümkündür. Ancak, kabulün sonuç doğurması için tüm taraflarca yapılması gerekir. Vekalet ücreti maktu olarak hükmedilir. “İhale tarihinden evvel satışı yapılan taşınırlar hakkında kendi dosyasından satış isteminde bulunmayan haciz alacaklısının “satış isteyen alacaklı” sıfatını bulunmadığından ihalenin feshi davası açmasına yasal imkan yoktur.


İhalenin feshi davasında para cezasına hükmedilir mi?

İhalenin feshi davasının esasa ilişkin nedenlerle reddi halinde şikayetçi aleyhine ihale bedelinin %10‟u oranında para cezasına karar hükmedilir. Takip konut finansmanından kaynaklanan alacak için yapılmış ise ihale bedelinin %20' si oranında para cezasına karar hükmedilir.


İhalenin feshi davasının sonuçları

İhalenin feshi davası mahkeme tarafından kabul edilir ise yapılan ihale feshedilir. İcra müdürlüğü taşınmazı satmak için tekrar yeni bir ihale düzenler ve usuli işlemleri tekrar yapar. İhale süreci bir çok hukuk kuralının birlikte uygulandığı karmaşık bir süreçtir. İhaleler mutlaka bir hukukçu tarafından yönetilmeli ve her hukuka aykırılıkta şikayet hakkı kullanılmalıdır.



İHALENİN FESHİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI


“Satışın, ilan edilen yer ve saatte yapılması zorunlu olup, satışın ilanda gösterilen yer dışında (başka bir yerde) yapılmasının satışa ilgiyi azaltacağı ve bu durumun ihaleye katılımı olumsuz etkileyeceği tartışmasızdır.” 12.HD. 04.11.2013, 29192/34466


“Birden fazla taşınmazın aynı ilanla satışa çıkarılması halinde, toplam paraya çevirme giderinden satışı yapılan her taşınmaza isabet eden miktar oranlama suretiyle tespit edilerek, ayrıca müstakil harcamalar var ise bedele eklenerek oluşacak sonuca göre İİK.nun 129. maddesindeki koşullara uygun şekilde satışın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin belirlenmesi gerekir.”

12.HD. 18.06.2013, 15683 /22854


İhalenin yapılmasında tellalın bulundurulması şekil koşullarından olup, buna uyulmaması geçersizlik sonucunu doğurur.”12.HD. 22.10.2013, 24969/32909


“İhale tutanağında ihale bitiş saatinin bulunmadığının, şikayetçi tarafından ileri sürülmediği ve ihalenin saatinden önce bitirildiği de iddia ve ispat edilmediğine göre mahkemece re‟sen ihalenin feshine karar verilmesi doğru değildir.”HGK. 13.11.2013, 12-162/1572


“İhaleye başlarken elektronik ortamda verilmiş bir teklif olup olmadığının ihale tutanağının başında yazılmamış olması ve ayrıca satış ilanının elektronik ortamda yapılmaması yasaya aykırıdır.”

12.HD. 21.04.2014, 9520 /11615


“İhale konusu malın KDV oranının satış ilanında olması gerekenden fazla gösterilmesi ihaleye katılımı olumsuz yönde etkileyeceğinden bu durum başlı başına ihalenin feshi nedenidir.”

12.HD. 10.02.2014, 805/3078


“Şikayetçinin ihaleye teminatsız katılması mümkün iken, icra müdürlüğünün İİK'nun 100. maddesi kapsamında bilgileri toplama yükümlülüğüne uymaması nedeniyle şikayetçinin kanundan kaynaklanan ihaleye teminatsız girme hakkının engellenmesi ihaleyi usulsüz hale getirir.”

12.HD. 29.01.2014, 350/2334


“Vekilin ihaleye katılabilmesi için vekaletname ibraz etme şartı yoktur. Şikayetçinin ihaleye katılabilmek için teminat yatırdığı göz önüne alındığında ihaleye kabulü gerekirken sırf vekaletname sunmadığı için ihaleye dahil edilmemesi açık bir fesattır.”12. HD. 24.12.2012, 22662 - 39629


“Birinci artırmadan makul bir süre önce borçlu vekiline satış ilanı tebliğ edilmediğinden ihale işlemleri usulünce gerçekleşmiş sayılamayacağından ve geçersiz olacağından, birbirinin devamı ve tamamlayıcısı durumundaki iki artırmadan ilkinin geçersizliği ikincisinin yapılma olanağını da ortadan kaldırdığından yapılan ihale geçersizdir.”12. HD. 06.12.2012, 20169 - 36614


“İhalenin amacına ulaşmasını, malın gerçek değerinde satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici, dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan davranışlarda bulunulması ve ihaleye katılıma engel olunması ihaleye fesat niteliğindedir.”12.HD. 02.12.2014, 30451/29082


“Hakaret ve tehdit suçlarından kamu davası açıldığı anlaşılmış olup bu olay, başlı başına ihaleye katılmak isteyen 3. kişilerin ihaleye katılımına engel olabilecek açık bir fesattır.”12.HD. 10.12.2013, 32706/39556


“Taraflar fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi vakıaları tanık dahil her türlü kanıtla ispat edebilir.”12.HD. 24.10.2013, 22759/33330


“Hiç kimse kendi fesadına dayalı olarak hak elde edemeyeceğinden şikayetçiler ile ortak hareket eden kişinin eylemine dayalı olarak ihalenin feshine karar verilemez.”12.HD. 08.07.2013, 19134 /25607


“Taşınmazın gerçek yüzölçümü ilan edilen yüzölçümünden az olması ihale alıcısının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir.”12.HD. 20.10.2014, 20343/24223


“İhale edilen aracın plakasının motor ve şasi numarası ile uyumlu olmadığı iddiası alıcının, malın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir.” 12.HD. 09.09.2014, 17828/20746


“Satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde, ihalede zarar unsurunun oluşmadığının kabulü gerekir.”12.HD. 13.11.2014, 27089/27227


“Satış bedelinin muhammen bedelin yüzde yüzünün üstünde olması halinde zarar unsurunun oluşmadığının kabulü gerekir.”12.HD. 18.03.2013, 794/9817


“İhalenin feshi talebi bir dava olmadığından ilgililerin tümünün taraf olarak gösterilmemiş olması ihalenin feshi talebinin reddini gerektirmez. Mahkemece taraf gösterilmeyen ilgililerin yargılamaya katılmaları sağlanarak kendilerine görüşlerini bildirme imkanı verilmelidir.”

12.HD. 16.10.2014, 19621/23935

“Borçlu veya alacaklı şikayet dilekçesinde, yurt dışında bir adres göstermişse, bu durum açıkça anılan maddedeki “yurt içinde adres gösterme” zorunluluğuna aykırılık teşkil edecektir.”