İcra Dairelerinin denetim makamı İcra Mahkemeleridir. İcra dairesinin yapmış olduğu hukuka aykırı işlemlerin hepsi şikayete tabidir. Şikayetler İcra Mahkemesine şikayet davası yolu ile iletilmekte, hukuka aykırı olan işlemlerin iptal veya kaldırılması talep edilmektedir. İhalenin feshi davası kendine has özellikleri olan bir şikayet davasıdır.
İhalenin feshi davası İcra ve İflas Kanununun 134. maddesinde düzenlenmiştir. Kanunumuz ihalenin feshi sebeplerini tek tek belirtmemiş, satış ilanının tebliğ edilmemiş olması, satılan malın esaslı niteliklerinde hata ve ihaleye fesat karıştırılması sebepleriyle ihalenin bozulabileceği genel olarak vurgulamıştır. İhalenin feshi sebepleri doktrinde ve Yargıtay uygulamalarında; artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler, ihaleye fesat karıştırılmış olması ve alıcının taşınmazın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmüş olması genel başlıklarla gruplandırmıştır. Ancak yine de ihalenin feshi sebeplerini tek tek saymak mümkün değildir.
Genel olarak ihalenin feshi sebepleri nelerdir?
Alacaklının satış talebi olmadan veya geçerli bir satış talebi olmadan ihalenin yapılması
Takip kesinleşmeden ihalenin yapılması
İİK 106 ve 110. Maddeleri sebebiyle Haciz düşmüş olduğu halde ihalenin yapılması
Satış isteme sürelerine riayet edilmeden kabul edilen satış talebi ile ihalenin yapılması
Borcun taksitlendirilmesi anlaşmasına uyulmadan ihalenin yapılması Yukarıda belirtilen sebepler aynı zamanda satışa hazırlık işlemleri olup satışa hazırlık işlemlerinin, kanuna, yönetmeliğe ve tüzüğe aykırı olduğunu iddia eden ilgililer, usulsüz olduğunu düşündükleri işlemleri gerekçe göstererek ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinde şikayet yoluyla ihalenin feshini talep edebilirler. Satışa hazırlık işlemlerine ilişkin usulsüzlüklerden birini ihale tarihinden önce öğrenen ilgililer yedi gün içinde icra mahkemesinde şikayette bulunmalıdır. Öğrenme tarihinden itibaren, yedi gün içinde, şikayet hakkını kullanmayan ilgililer artık o usulsüzlüğü ihalenin feshi davasında ileri süremez. İlgililer usulsüzlüğü ihale tarihinden önce öğrenmemişlerse, en geç ihale günü öğrendikleri kabul edilir ve ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ihalenin feshini talep edebilirler. Şayet, satış ilanı tebliğ edilmemişse, yedi günlük şikayet süresi öğrenme tarihinden başlar ancak ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmekle artık ihalenin feshi şikayeti yapılamaz.
Eksik ve hukuka aykırı satış ilanı ile ihalenin yapılması
Satış ilanının ilgililere tebliğ edilmeden ihalenin yapılması
Kıymet taktiri ilgililere tebliğ edilmeden ihalenin yapılması
Satışta tellalın bulundurulmaması
Satış ilanının trajı düşük bir gazetede yapılması
Satış ilanının hiç yapılmamış olması
Taşınmaz satışlarında ilanın en az bir ay önceden yapılmaması
Taşınır satışlarında ilanın makul süre önce yapılmaması
Satışın yapılacağı yerin, zamanının ilanda hiç gösterilmemesi veya hatalı gösterilmesi
İhalenin ilanda belirtilmeyen bir zamanda ve yerde yapılması
İhalesi yapılan taşınır veya taşınmaz malın, esaslı niteliklerinde hata yapılması
İhalesi yapılan taşınır veya taşınmazın ilanda hiç yazılmaması
Elektronik ortamda teklif verme sürelerine uyulmaması
Artırmaya Hazırlık Aşamasındaki Hatalı İşlemler
Satış ilanının hiç tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ edilmesi ya da vekil varken asile tebliğ edilmesi
Taşınmaz satışlarında ilanlar ile satış tarihi arasında 1 aylık süre bulunma
Satışa esas kıymet taktirinin üzerinden 2 yıldan fazla süre geçmesi
Kıymet takdirine yönelik itirazın incelemesiz reddi
Süresinde satış istenmemesi nedeniyle haczin kalkmış olması ya da takibin düşmesi
İhalenin ilanda belirtilen takvime ve yasal prosedüre uyulmadan yapılması
Satış bedelinin muhammen bedelin % 50‟si ile paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını karşılamaması ve var ise rüçhanlı alacağın üzerinde olmaması
Alıcının Taşınmazın Önemli Nitelikleri Hakkında Hataya Düşürülmüş Olması
İhaleye Fesat Karıştırılmış Olması
İhalenin feshi davasında yetkili mahkeme hangi mahkemedir?
Yetkili mahkeme şikayete konu ihaleyi(satışı) yapan icra dairesinin bulunduğu yer İcra Mahkemesidir.
Ortaklığın giderilmesi yoluyla yapılan satışta ortaklığın giderilmesi kararını veren Sulh Hukuk Mahkemesi görevli ve yetkilidir.
6183 Sayılı Amme alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında kanuna göre yapılan taşınmaz satışları yönünden taşınmazın bulunduğu yer İcra Mahkemesi görevli ve yetkilidir. Bu yasaya göre yapılan taşınır ihalelerinde ise satışı yapan idarenin bulunduğu yerdeki idare ve vergi mahkemeleri görevli ve yetkilidir.
Pazarlık yolu ile satışın iptali genel mahkemelerden istenmelidir.
İhalenin feshini kimler isteyebilir?
Taşınır satışlarında;
Borçlu
Satış isteyen alacaklı
Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar
Taşınmaz satışlarında;
Borçlu
Alacaklı
Tapu sicilindeki ilgililer
Pey sürmek suretiyle ihaleye katılanlar
İhalenin feshi davasında yargılama usulü nasıldır?
İhalenin feshi istemi şikayettir.Şikayet süresi 7 gündür ve ihalenin yapıldığı tarihten başlar.
Şikayetçiye satış ilanı tebliğ edilmemiş ya da usulsüz tebliğ edilmiş ise, satılan malın esaslı vasıflarında hatanın veya ihaleye fesat karıştırıldığının daha sonra öğrenilmesi halinde, şikayet süresi öğrenme tarihinden başlar. ihale tarihinden itibaren bir yıl geçmesi ile hiçbir şekilde ihalenin feshi istenemez. İhalenin feshi davası mutlaka duruşmalı incelenmelidir. Dosya üzerinden karar verilemez. HMK' nın işlemden kaldırmaya ilişkin hükümleri ihalenin feshi davasında uygulanmaz.Taraflar duruşmada hazır bulunmasa bile hakim fesih konusunda karar verir. İcra mahkemesince ihalenin feshine karar verilebilmesi için, şikayetçinin ileri sürdüğü usulsüzlük nedeniyle menfaatinin zarar gördüğünü ispatlaması zorunludur. Taraflar ihalenin feshi nedeni olarak dayandıkları maddi vakıaları tanık dahil her türlü delille ispatlayabilir. Mahkeme mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapabilir. Hakimin kendisi de resen delil toplayabilir ve tanık dinleyebilir. İhalenin feshi davasına müdahil olarak katılmak mümkün değildir. İhalenin feshi davasından feragat ve kabul mümkündür. Ancak, kabulün sonuç doğurması için tüm taraflarca yapılması gerekir. Vekalet ücreti maktu olarak hükmedilir. “İhale tarihinden evvel satışı yapılan taşınırlar hakkında kendi dosyasından satış isteminde bulunmayan haciz alacaklısının “satış isteyen alacaklı” sıfatını bulunmadığından ihalenin feshi davası açmasına yasal imkan yoktur.
İhalenin feshi davasında para cezasına hükmedilir mi?
İhalenin feshi davasının esasa ilişkin nedenlerle reddi halinde şikayetçi aleyhine ihale bedelinin %10‟u oranında para cezasına karar hükmedilir. Takip konut finansmanından kaynaklanan alacak için yapılmış ise ihale bedelinin %20' si oranında para cezasına karar hükmedilir.
İhalenin feshi davasının sonuçları
İhalenin feshi davası mahkeme tarafından kabul edilir ise yapılan ihale feshedilir. İcra müdürlüğü taşınmazı satmak için tekrar yeni bir ihale düzenler ve usuli işlemleri tekrar yapar. İhale süreci bir çok hukuk kuralının birlikte uygulandığı karmaşık bir süreçtir. İhaleler mutlaka bir hukukçu tarafından yönetilmeli ve her hukuka aykırılıkta şikayet hakkı kullanılmalıdır.
İHALENİN FESHİ İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI
“Satışın, ilan edilen yer ve saatte yapılması zorunlu olup, satışın ilanda gösterilen yer dışında (başka bir yerde) yapılmasının satışa ilgiyi azaltacağı ve bu durumun ihaleye katılımı olumsuz etkileyeceği tartışmasızdır.” 12.HD. 04.11.2013, 29192/34466
“Birden fazla taşınmazın aynı ilanla satışa çıkarılması halinde, toplam paraya çevirme giderinden satışı yapılan her taşınmaza isabet eden miktar oranlama suretiyle tespit edilerek, ayrıca müstakil harcamalar var ise bedele eklenerek oluşacak sonuca göre İİK.nun 129. maddesindeki koşullara uygun şekilde satışın gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin belirlenmesi gerekir.”
12.HD. 18.06.2013, 15683 /22854
İhalenin yapılmasında tellalın bulundurulması şekil koşullarından olup, buna uyulmaması geçersizlik sonucunu doğurur.”12.HD. 22.10.2013, 24969/32909
“İhale tutanağında ihale bitiş saatinin bulunmadığının, şikayetçi tarafından ileri sürülmediği ve ihalenin saatinden önce bitirildiği de iddia ve ispat edilmediğine göre mahkemece re‟sen ihalenin feshine karar verilmesi doğru değildir.”HGK. 13.11.2013, 12-162/1572
“İhaleye başlarken elektronik ortamda verilmiş bir teklif olup olmadığının ihale tutanağının başında yazılmamış olması ve ayrıca satış ilanının elektronik ortamda yapılmaması yasaya aykırıdır.”
12.HD. 21.04.2014, 9520 /11615
“İhale konusu malın KDV oranının satış ilanında olması gerekenden fazla gösterilmesi ihaleye katılımı olumsuz yönde etkileyeceğinden bu durum başlı başına ihalenin feshi nedenidir.”
12.HD. 10.02.2014, 805/3078
“Şikayetçinin ihaleye teminatsız katılması mümkün iken, icra müdürlüğünün İİK'nun 100. maddesi kapsamında bilgileri toplama yükümlülüğüne uymaması nedeniyle şikayetçinin kanundan kaynaklanan ihaleye teminatsız girme hakkının engellenmesi ihaleyi usulsüz hale getirir.”
12.HD. 29.01.2014, 350/2334
“Vekilin ihaleye katılabilmesi için vekaletname ibraz etme şartı yoktur. Şikayetçinin ihaleye katılabilmek için teminat yatırdığı göz önüne alındığında ihaleye kabulü gerekirken sırf vekaletname sunmadığı için ihaleye dahil edilmemesi açık bir fesattır.”12. HD. 24.12.2012, 22662 - 39629
“Birinci artırmadan makul bir süre önce borçlu vekiline satış ilanı tebliğ edilmediğinden ihale işlemleri usulünce gerçekleşmiş sayılamayacağından ve geçersiz olacağından, birbirinin devamı ve tamamlayıcısı durumundaki iki artırmadan ilkinin geçersizliği ikincisinin yapılma olanağını da ortadan kaldırdığından yapılan ihale geçersizdir.”12. HD. 06.12.2012, 20169 - 36614
“İhalenin amacına ulaşmasını, malın gerçek değerinde satılmasını, ihalenin sağlıklı ve normal şartlarda yapılmasını engelleyici, dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan davranışlarda bulunulması ve ihaleye katılıma engel olunması ihaleye fesat niteliğindedir.”12.HD. 02.12.2014, 30451/29082
“Hakaret ve tehdit suçlarından kamu davası açıldığı anlaşılmış olup bu olay, başlı başına ihaleye katılmak isteyen 3. kişilerin ihaleye katılımına engel olabilecek açık bir fesattır.”12.HD. 10.12.2013, 32706/39556
“Taraflar fesat nedeni olarak ileri sürdükleri maddi vakıaları tanık dahil her türlü kanıtla ispat edebilir.”12.HD. 24.10.2013, 22759/33330
“Hiç kimse kendi fesadına dayalı olarak hak elde edemeyeceğinden şikayetçiler ile ortak hareket eden kişinin eylemine dayalı olarak ihalenin feshine karar verilemez.”12.HD. 08.07.2013, 19134 /25607
“Taşınmazın gerçek yüzölçümü ilan edilen yüzölçümünden az olması ihale alıcısının taşınmazın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir.”12.HD. 20.10.2014, 20343/24223
“İhale edilen aracın plakasının motor ve şasi numarası ile uyumlu olmadığı iddiası alıcının, malın esaslı vasıflarında hataya düşürülmesi niteliğindedir.” 12.HD. 09.09.2014, 17828/20746
“Satış bedelinin, muhammen bedelin üzerinde olması halinde, ihalede zarar unsurunun oluşmadığının kabulü gerekir.”12.HD. 13.11.2014, 27089/27227
“Satış bedelinin muhammen bedelin yüzde yüzünün üstünde olması halinde zarar unsurunun oluşmadığının kabulü gerekir.”12.HD. 18.03.2013, 794/9817
“İhalenin feshi talebi bir dava olmadığından ilgililerin tümünün taraf olarak gösterilmemiş olması ihalenin feshi talebinin reddini gerektirmez. Mahkemece taraf gösterilmeyen ilgililerin yargılamaya katılmaları sağlanarak kendilerine görüşlerini bildirme imkanı verilmelidir.”
12.HD. 16.10.2014, 19621/23935
“Borçlu veya alacaklı şikayet dilekçesinde, yurt dışında bir adres göstermişse, bu durum açıkça anılan maddedeki “yurt içinde adres gösterme” zorunluluğuna aykırılık teşkil edecektir.”
12.HD. 15.01.2013, 2012/28433 - 2013/61
“Yurt içinde adres gösterme koşulunun, ihalenin feshini isteyen üçüncü kişiler hakkında uygulanması gerektiği kabul edilmekte olup, takip dosyasında yurt içinde bir adresi mevcut olan alacaklı ve borçlu için anılan şart aranmamaktadır. Ancak, bu durum, takip dosyasında yurt içinde bir adresi mevcut olması ve ihalenin feshi istemine ilişkin başvuru dilekçesinde hiç adres gösterilmemesi hali içindir. Borçlu veya alacaklı şikayet dilekçesinde, yurt dışında bir adres göstermişse, bu durum açıkça anılan maddedeki “yurt içinde adres gösterme” zorunluluğuna aykırılık teşkil edecektir.”
12.HD. 03.12.2013, 31196/38366
“İstihkak iddiasında bulunan şikayetçi İİK.nun 134/2.maddesinde belirtilen kişilerden değildir. Dolayısıyla ihalenin feshini isteme hakkı bulunmamaktadır.”12.HD. 22.10.2013, 23447/32896
“Taşınmaz kaydına haciz uygulatan alacaklının tapu sicilindeki ilgili sıfatı ile ihalenin feshi davası açma hakkı vardır.”12.HD. 22.10.2013, 23318/32874
“Şikayetçinin takibe konu kredi sözleşmesinde kefaletinin olması kendisine ihalenin feshini talep hakkı vermez.” 12.HD. 04.07.2013, 18990/25333
“Müflis ihalenin feshini isteyebilir.”12.HD. 08.04.2013, 5393/13279
“Tasarrufun iptali ilamında davalı olan 3.kişi taşınmazın maliki olduğundan “tapudaki ilgili” sıfatı ile ihalenin feshini istemeye hakkı vardır.”12. HD. 18.10.2012, 21675 - 30215
“Kira sözleşmesi, tapu siciline şerh edilse dahi şahsi hak niteliğinde olduğundan hak sahibinin tapuda ilgili sıfatıyla dava açma hakkı bulunmamaktadır.”12.HD. 02.07.2013, 17789 /24789
Aralarında ekonomik bütünlük bulunmayan mahcuzların birlikte satılması, eş söyleşi ile tekbir ihalede satılması kural olarak mümkün değildir.”12.HD. 02.05.2013, 10990/16704
“… şikayetçi aynı taşınmazlar üzerinde kendi yaptığı takipten dolayı haciz koyduran alacaklı olup tapudaki ilgili sıfatıyla ihalenin feshi isteminde bulunmuştur. Ancak her ne kadar taşınmazların tapu kaydında şikayetçi lehine haciz şerhi var ise de, ihale tarihinden önce İİK'nun 106-110. maddeleri uyarınca yasal sürede satış istenmediğinden haczin düştüğü anlaşılmıştır. Bu durumda şikayetçinin ihale tarihinden önce taşınmazlar üzerinde haczi bulunmadığından ve tapu kaydında haciz şerhinin yazılı bulunması kendisine hak bahşetmeyeceğinden istemin İİK'nun 134/2. maddesi gereğince aktif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken başvurunun esasının incelenerek ihalenin feshine karar verilmesi isabetsizdir.”12.HD. 20.06.2012, 15090 – 21609
“İhalenin feshine ilişkin şikayetin, ihale tarihinden itibaren 7 günlük süre içinde yapılması gerekir.”
12.HD. 16.12.2013, 33413/40200
“Şikayetçi borçluya satış ilanının tebliğ edilmemesi halinde, şikayetin İİK.nun 134/7. maddesinde öngörülen bir yıllık süreden önce ve öğrenme tarihinden itibaren (7) gün içinde icra yapılması mümkündür.”12.HD. 17.12.2013, 33313/40455
“HMK. nun 150/1 maddesi ihalenin feshi isteminde uygulanmaz.” 12.HD. 19.11.2013, 30454/36587
“İhalenin feshi davası aktif husumet yokluğundan reddedilip, işin esasına girilmediğine göre, şikayetçinin %10 para cezasına mahkum edilmesi isabetsizdir.”12.HD. 08.10.2013, 23880/31692
“İİK.nun 134/2.maddesi uyarınca ihalenin feshi talebinin reddine karar verilmesi halinde mahkeme davacıyı feshi istenilen ihale bedelinin yüzde onu oranında para cezasına mahkum eder. Yasanın bu hükmü emredici nitelikte olup kamu düzenine ilişkin bulunduğundan mahkemece re‟sen uygulanmalıdır.”12.HD. 25.06.2013, 17906 /24024
“İhalenin feshi isteminin süre aşımından reddine karar verilmesi halinde para cezasına hükmedilemez.”12.HD. 26.04.2013, 9920/15804
“Para cezasının, her „davacı‟ için, ayrı ayrı değil ihale bedeli üzerinden „tek‟ hükmedilmesi gerekir.”
12.HD. 26.04.2013, 6537/15966
Satış isteme süresinin geçmesi nedeniyle haczin kalkmış olmasına rağmen yapılan ihalenin feshi gerekir.”12.HD. 05.03.2014, 4299/6298
“Kıymet taktirine süresinde itiraz etmeyenler kıymet takdirinin usulsüz olduğundan bahisle ihalenin feshini talep edemezler.”12.HD. 21.01.2014, 2013/35355 - 2014/1252
“Satışın kıymet takdirinin esas alındığı tarihten 2 sene sonra yapılmasının başlı başına ihalenin feshi sebebidir. 2 yıllık sürenin başlangıcının bilahare kesinleşmesi kaydı ile kıymet takdirinin yapıldığı tarihtir. Bu husus kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece resen nazara alınmalıdır.”
12.HD. 10.12.2013, 32133/39331
“Kıymet taktirine itiraz edilmesine rağmen satışın yapılmış olması mahkemece satışın durdurulmasına karar verilmediği sürece tek başına ihalenin feshi nedeni olmaz. Böyle bir durumda kıymet taktirine itiraza ilişkin ileri sürülen hususlar icra mahkemesince değerlendirilip, satışa konu taşınırın satışa esas alınan muhammen bedelinin doğru olup olmadığı denetlenerek, bedelinin gerçek değerin altında olup olmadığının tespiti yoluna gidilmeli, satışa esas alınan muhammen değerin gerçek değeri yansıttığının tespiti halinde ise ihalenin feshi istemi reddedilmelidir.”12.HD. 04.11.2013, 29282/34591
“Satışa hazırlık işlemlerinden kaynaklanan nedenlerle ihalenin feshi isteminde bulunulabilmesi için usulsüz olduğu ileri sürülen hususun ihaleden önce şikayetçi tarafından öğrenilmemiş olması, öğrenilmiş ise de İİK.nun 16/1.maddesinde öngörülen yasal yedi günlük sürede icra mahkemesi nezdinde şikayet konusu yapılmış olması gerekir.Şikayetçiye satışa hazırlık işlemi ile ilgili olarak herhangi bir tebligat yapılmadığı gibi bu konuda yazılı bir belgede bulunmuyor ise İİK.nun 134/2.maddesi uyarınca ihale yapıldığı ana kadar gerçekleşen işlemlerdeki yolsuzlukları en geç ihale günü öğrendiğinin kabulü gerekeceğinden, ihale tarihinden itibaren yedi günlük sürede ihalenin feshini isteyebilir.”12.HD. 03.11.2014, 23647/25908
“Kıymet takdir raporu hiç tebliğ edilmemiş olsa bile, borçlu en geç anılan rapora satış ilanının tebliği ile muttali olacağından raporun hiç tebliğ edilmemiş olmasının sonuca etkisi yoktur.”
12.HD. 28.05.2013, 13300/19654
“İhalenin feshini isteyen borçlunun, diğer ilgililere satış ilanı tebliğ edilmediğinden bahisle ihalenin feshini isteme hakkı yoktur.”12.HD. 03.11.2014, 21158/25749
“Mahkemece resen satış ilanı tebliğinin usulsüz olduğu gözetilemez.”
12.HD. 09.06.2014, 14542/16562
“Satış ilanının bir suretinin borçluya tebliği zorunlu olup, tebliğ işleminin yapılmamış ya da usulsüz yapılmış olması başlı başına ihalenin feshi nedenidir.”12.HD. 16.04.2013, 8615/14568
“Borçlu satıştan evvel ihaleden haberdar olduğundan tebliğ işleminin usulsüz olduğunu ileri sürerek ihalenin feshini isteyemez.”12.HD. 15.01.2013, 2012/32271 - 2013/618
“Satış ilanının vekil yerine asile tebliği usulsüz olup, bu husus başlı başına ihalenin feshi sebebidir.”
12.HD. 09.05.2013, 11476 /17765
“Taşınır satışlarında borçluya satış ilanı tebliği zorunlu olmadığından, bu husus ihalenin feshini gerektirmez ise de borçlu kendisine satış ilanı tebliğ edilmediği iddiasıyla ihaleyi öğrendiği tarihten itibaren 7 günlük sürede ihalenin feshi isteminde bulunabilir.”
12.HD. 01.07.2013, 18689 /24453
“Satışın, ilan edilen yer ve saatte yapılması zorunlu olup, satışın ilanda gösterilen yer dışında (başka bir yerde) yapılmasının satışa ilgiyi azaltacağı ve bu durumun ihaleye katılımı olumsuz etkileyeceği tartışmasızdır.” 12.HD. 04.11.2013, 29192/34466