Satış vaadine konu bağımsız bölümün bulunduğu yapının İmar Kanununa aykırı yapıldığı, kısaca “kaçak inşaat” olduğu, yasaya uygun hale getirme olanağının bulunmadığının saptanması halinde yetkili merci olan belediyelerce yapının yıkılmasına, ilgililer hakkında ceza yaptırımı uygulanmasına karar verilir.
3194 sayılı İmar Kanununun 26. maddesi hükmü gereğince, yasadaki ayrık durumlar hariç her türlü inşaatın yetkili merciden alınacak ruhsat ve yetkili mercinin onayladığı plana uygun yapılması gerekir. Şayet bir inşaata ruhsatsız başlanmış veya ruhsat olmakla birlikte inşaat ruhsatın eki olan projesine aykırı yapılmışsa o inşaat “kaçak inşaat” kabul edilir ve aynı Kanunun 32. maddesi uyarınca da yıkıma tabi tutulur. Yasalar uyarınca yıkımı zorunlu olan bir yerin ekonomik değer olarak varlığı da düşünülemez.
Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.
Kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulma olanağı yoktur.
Örnek Yargıtay Kararı; (Sözleşmenin yerine getirilmemesi halinde istenebilecek tazminata ilişkin)
“… Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise taşınmaz bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.
Davalılardan H.C.Ç. tarafı olmadığından sözleşmeye dayanılarak kendisinden istekte bulunulamayacağını, diğer davalı Hasan ise imar mevzuatına göre tapu devrinin mümkün olmadığını, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davada dayanılan 12.12.2000 tarihli sözleşme geçersiz olduğundan ve ifa istenemeyeceğinden davacının mülkiyet aktarımı isteminin reddine, davalı H.C.Ç. aleyhine açılan davanın husumet noktasından reddine, bilirkişinin belirlemiş olduğu 46.499,00 TL’nin dava tarihinden geçerli faizi ile birlikte davalı H.Ç.’den tahsiline karar verilmiştir.
Hükmü, davacı ile davalılar temyiz etmiştir.
1-Davacı ile davalılardan H.Ç. arasında düzenlenen 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusu davalılardan H.C.Ç.’nin 1591/11529 payı üzerine yapılacak 5 katlı binanın 3.katındaki dairelerin satışının vaadine ilişkindir. Satış vaadinde bulunan tapuda malik olan değil, bir üçüncü kişidir. Kayıt maliki olan H.C.Ç. 12.12.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafı olmadığından, kayıt malikinden ifa talebinde bulunulamaz. Ancak;
Tarafları davacı ile davalılardan H.Ç. olan 12.12.2000 tarihli sözleşme bir taahhüt işlemi olarak geçerlidir. Bu sözleşmenin ifa edilmemesi sonucu vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edememiştir. Dolayısıyla sözleşmenin ademi ifası sebebiyle bir zarara uğradığı açıktır. Borçlar Kanununun 96. maddesindeki “alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemeyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca alacaklının bu zararının sözleşmenin borçlusu tarafından karşılanması gerekir. Yasada öngörülen bu tazminatın nedeni, borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akte dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilmektedir. Alacaklının Borçlar Kanununun 96. maddesi hükmüne dayanarak isteyebileceği zararı uygulama ve doktrinde kabul edildiği üzere müspet zararıdır. Müspet zarardan maksat, sözleşme ifa edilerek sonuçlansaydı alacaklının mal varlığının geleceği durum ile bugünkü durumu arasındaki farktır.
Somut olayda bilirkişiler, 12.12.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusunu teşkil eden bağımsız bölümün dava tarihindeki değerini 220.000,00 TL olarak saptamış, davacı da bu değer üzerinden eksik harcı tamamlamıştır. Mahkemece, davacının müspet zararı olarak bulunan 220.000,00 TL’nin hüküm altına alınması gerekirken sözleşmenin yapıldığı tarihteki bağımsız bölüm değeri olan 46.449,00 TL’nin tahsiline karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın davacı yararına bozulması gerekmiştir.” (Y. 14. H.D. 10.04.2012 T. 2012/1529 E. 2012/5259 K.)