Kiracının Yaptığı Yenilikler nedeniyle Değer Artışı Talebi | Adana Kira Avukatı

Adana Kira Hukuku Rehberi

Kiracının, kiralanan taşınmaz üzerinde yaptığı bazı yenilikler veya değişiklikler nedeniyle mal sahibine sağladığı değer artışı karşılığında tazminat talep etmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu bu konuyu açıkça düzenlemiş olup, özellikle Adana’da kira ilişkilerinde sıkça karşılaşılan uyuşmazlıklardan biridir.

Kiracının Yenilik Yapma Hakkı ve Yasal Dayanak

Türk Borçlar Kanunu’nun 321. maddesi, kiracının kiralananda yenilik veya değişiklik yapabilmesini, kiraya verenin yazılı rızasına bağlamaktadır. Bu kapsamda:

• Zorunlu yenilikler: Isı, su tesisatı gibi yaşamsal ihtiyaçlara yöneliktir.

• Faydalı yenilikler: Taşınmazın değerini artıran iyileştirmelerdir.

• Süsleyici yenilikler: Estetik amaçlı değişikliklerdir.

Eğer kiraya veren bu yenilikleri yazılı olarak kabul ettiyse ya da fiilen benimseyip ses çıkarmadıysa, kiracı taşınmazın değerinde meydana gelen artış için tazminat talep edebilir.

Rızanın Önemi ve Değer Artışı Tespiti

Kiracının yaptığı değişikliklerin tazmin edilebilmesi için iki temel unsur aranmaktadır:

1. Kiraya verenin yazılı izni veya açık/zımni kabulü,

2. Yeniliklerin taşınmazda objektif değer artışı sağlamış olması.

Bu husus bilirkişi marifetiyle belirlenir. Mahkemeler, yapılan yeniliklerin taşınmazın piyasa değerini hangi oranda artırdığını tespit eder ve bu artışın karşılığını, kiracının lehine hükmedebilir.

Rıza Olmaksızın Yapılan Yenilikler

Eğer kiracı, kiraya verenin rızası olmaksızın değişiklik yaparsa:

• Kiraya veren, sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.316),

• Kiracı, tazminat talebinde bulunamaz,

• Kiralananın eski hâline getirilmesi gerekebilir.

Bu nedenle kiracının her türlü değişikliği önceden yazılı izinle yapması önemlidir.

Adana’da Uygulamada Karşılaşılan Durumlar

Adana’da özellikle işyeri kiralarında, kiracıların yaptığı yeniliklerin taşınmazın değerini artırdığı durumlarda davaya başvurulduğu görülmektedir. Yargıtay içtihatları ışığında, Adana Sulh Hukuk Mahkemeleri bu tür davalarda genel olarak bilirkişi incelemesi ile karar vermektedir.

Hak Arama Süreci

Kiracı, kira ilişkisi sona erdikten sonra taşınmazın değerini artırdığı iddiasıyla:

• Yeniliklerin yapıldığını,

• Kiraya verenin rızasının bulunduğunu,

• Değer artışının somut olduğunu

kanıtlamak suretiyle değer artışı tazmini davası açabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kiracı her yeniliğin tazminatını talep edebilir mi?

Hayır. Sadece rızayla yapılan ve değer artışı sağlayan yeniliklerin tazmini mümkündür.

Kiraya veren sözlü olarak izin verirse geçerli olur mu?

Hayır. Yazılı rıza aranır. Ancak bazı durumlarda zımni rıza kabul edilebilir.

Kiraya veren yenilikleri benimserse ne olur?

Benimseme varsa kiracı değer artışı tazminatı talep edebilir.

Değer artışı nasıl tespit edilir?

Mahkeme tarafından atanacak bilirkişi, yeniliklerin taşınmaz değerini ne kadar artırdığını hesaplar.

Zorunlu yeniliklerin tazmini nasıl olur?

Zorunlu yenilikler için rıza aranmaksızın tazminat istenebilir.

Sözleşmede yenilik yapılmaması yazıyorsa yine de tazminat alınabilir mi?

Genellikle hayır. Ancak kiraya verenin sonradan kabulü halinde talep hakkı doğabilir.

Değer artışı için dava süresi ne kadardır?

Genelde 1 yıl içinde açılması önerilir.

Dava ne kadar sürer?

Adana’daki uygulamalarda ortalama 6–12 ay sürmektedir.

Tazminat nasıl ödenir?

Mahkeme kararıyla belirlenen tutar, kiraya veren tarafından kiracıya ödenir.

Kiracı kira borcu varsa yine de tazminat alabilir mi?

Kira borcu olması tazminat hakkını etkilemez, ancak mahsup edilebilir.

Kiracı taşınmazı eski haline getirmek zorunda mı?

Rıza yoksa evet; rıza varsa gerekmez.

Yenilikler yazılı şekilde belgelendirilmelidir mi?

Evet. Fotoğraf, fatura, proje gibi belgeler ispat için önemlidir.

Kiracı taşınmazı terk ettikten sonra dava açabilir mi?

Evet. Kira ilişkisinden sonra da değer artışı talep edilebilir.

İş yeri kiraları için farklı bir uygulama var mı?

Hayır. Genel hükümler işyeri kiraları için de geçerlidir.

Adana’da bu tür davalar hangi mahkemede görülür?

Adana Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir.

Özet Açıklama

Kiracının yaptığı yenilikler sonucunda taşınmazda meydana gelen değer artışı, belirli şartlar altında tazminat talebine konu olabilir. Özellikle yazılı rıza ve değer artışı ispatı bu konuda belirleyicidir.

İletişim

📞 Telefon: 0535 337 37 07📧 E-posta: mehmetumuterdem@gmail.com

YARGITAY KARARLARI

            YARGITAY

            11. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2006/8819

KARAR NO  : 2007/15734   Y A R G I T A Y   İ L A M I

MAHKEMESİ           : Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ          : 16/03/2006

NUMARASI  : 2005/198-2006/134

DAVACI       : FATMA KIRMIZI      VEKİLİ AV. ABDULLAH YAVUZ

DAVALI        : GEMLİK BELEDİYESİ'NE İZAFETEN BELEDİYE BAŞKANLIĞI VEKİLİ AV. İLHAN YILDIZ

Taraflar arasında görülen davada Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 16.03.2006 tarih ve 2005/198-2006/134 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 11.12.2007 gününde davacı Avukatı Onur Yavuz geldi, davetiye tebliğine rağmen davalı vekili duruşmaya gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Yaşar Arslan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, davalı belediyece 1988 yılında müvekkiline kiralanan termal kaplıcaya davalının bilgisi dahilinde ve kiralamanın amacına uygun işletilmesi için zorunlu olan  faydalı masrafların yapıldığını, ancak kira ilişkisi bitiminde bu masrafların ödenmediğini ileri sürerek, şimdilik (50.000) YTL' nin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, delil tespit dosyasına, keşif ve bilirkişi raporuna dayanılarak, davacının kiralanana kira sözleşmesi boyunca (123.430) YTL inşaat ve (21.513.04) YTL arıtma-sıhhi tesisat  masrafı yaptığı ve bunları davalı kiralayandan isteyebileceği gerekçesiyle talep edilen miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, davacı kiracının 1988 yılından itibaren işletipte aleyhine açılan tahliye davasının kabulle sonuçlanması üzerine 2004 yılında tahliye ettiği davalı Belediye'ye ait kaplıca için yaptığı ileri sürülen zorunlu ve faydalı masrafların ödetilmesi istemine ilişkindir.

Borçlar Kanunu' nun 292/son maddesi hükmünce kiracı kiralananı zorunlu olduğu özenle işletmesinden doğan düzeltici veya iyileştirici müdahalelerine bağlı olarak kiralananda meydana gelen değer artışını kiralayandan isteyemez ise de onu izleyen  maddenin son fıkrası uyarınca zorunlu veya yükümlü olmadığı halde kiralanan için yaptığı harcamalar, emek ve çalışmasından dolayı kiralananda oluşan değer artışı karşılığını kiralayandan isteyebilir. Ancak, değer artırıcı masraflar ve çalışmaların uygun kanıtlarla ispatı gereklidir.

İhale şartnamesi dosyada bulunmamaktadır. 01.06.1988 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin " özel şartlar" bölümünün 5.maddesinde kiracının  mal sahibinin yazılı izni olmadıkça kiralananda  onarım ve değişiklik yapmayacağı öngörülmüştür.

Davacı tarafça, davaya konu alacağın dayandırıldığı harcama ve imalat işlerine ilişkin belge ve bunlara dair davalı kiralayanca verilmesi gereken yazılı izinlerin varlığı iddia ve ispat edilememiştir.

Keşifte dinlenilen davacı tanıklarının açıklamaları esas alınarak bilirkişilerce ayrı ayrı düzenlenen raporlarda davacının kira ilişkisi boyunca yaptığını ileri sürdüğü eklentiler, zemin yenileme, dolap ve ahşap kapı gibi inşaat  ve ısıtma-sıhhi tesisat harcamalarının değeri konusunda yapılan hesaplamalara göre sonuca gidilmiş ise de, bu alacağın varlığı, yasal koşullara uyarlılığı ve niceliği yöntemince belirlenmiş değildir.

Davacının BK' nun 293/son maddesi kapsamında talepte bulunabilmesi için yaptığı masraf ve çalışmadan dolayı kiralananda değer artışı meydana gelmesi zorunlu bir koşuldur. Oysa, bilirkişilerce keşif anında kiralananın incelemeyi dahi zorlaştıracak derecede viran halde bulunduğu, davacının yaptığını iddia ettiği ek tesisler ve imalatın da benzer durumda olduğu, bölmelerin parçalandığı, bazı duvarların yıkıldığı belirtilmiş bulunmaktadır.

Mahkemece,  ihale şartnamesi ve tahliye dava dosyası getirtilip, yapılan harcama ve değer arttırıcı çalışmaların neler olduğu, ne zaman ve ne şekilde yapıldığına dair davacıdan kanıtları sorularak toplanması, bu işlerle ilgili olarak davalı kiralayana başvuru veya önceki duruma ilişkin tespit yaptırılıp yaptırılmadığının öğrenilmesi, bilirkişilerden alınacak ek raporla davacının yaptığın geçerli kanıtlarla belirlenecek olan harcama, onarım, ek imalat ve tadilat işlerinin kiralananda ilk kiraya verildiği tarihe nazaran bir değer artışı meydana getirip getirmediği ve dolap gibi mütemmim cüz niteliği taşımayan imalat unsurlarının davacıya aynen  teslim ve iadesi olanağının açıklığa kavuşturulması ve geniş bir çerçevede tahliye nedeni de dikkate alınarak davacının tazminat isteminin karara bağlanması gerekirken, değinilen yönler aydınlatılmadan ve yasal kriterlere uygun değerlendirme yapılmadan yazılı olduğu gibi karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 13.12.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

            T.C.

            YARGITAY

            14. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2011/1770

KARAR NO: 2011/3327       Y A R G I T A Y   İ L A M I

MAHKEMESİ           : Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ          : 02/04/2009

NUMARASI  : 2007/427-2009/66

DAVACI       : HALİTOĞULLARI İNŞ LTD ŞTİ

DAVALI        : YAMANLAR OTELCİLİK AŞ

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.05.2007 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 02.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, hasılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

Davalı kiralayan, davacının istek konusu yaptığı kalemlerin daha önceki kira döneminde yapıldığını, davacının 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasında ilave bir imalat yapmadığını, kaldı ki sözleşmede ilave işlerin bedelinin istenemeyeceğine dair hüküm bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kısmen kabul edilmiş, 14.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasındaki dönemi kapsamaktadır. Hasılat kirasına uygulanması zorunlu BK.m.293 f.3 hükmüne  göre kural olarak “kiracı, kendi masraflarından ve sayından usule gelen ziyade kıymet için tazminat talep edebilir.”  Ancak bunun için bir defter tutulması (BK.m.271) ve tutulan defterdeki kıymet artışının kiracını kendi masrafları ve emeği sonucu ortaya çıkmış olduğunun saptanması gerekir. Diğer yandan kiracının isteyebileceği tazminatın kapsamı, yasadaki deyimiyle kiracının kiralanandaki olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak meydana getirdiği değer için sarf ettiği emek ve yaptığı masraflarla sınırlıdır. Ancak kural yukarıda belirtildiği gibi olmakla beraber, taraflar sözleşme yaparken kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapacağını da    hükme   bağlamışsa,  artık  kiracı   BK. M.293  f.3’e   dayanarak

tazminat talep edemez. Zira, sözleşmeye konulacak böyle bir hükümle işletmede kiracının olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması sözleşmeyle kendisine yüklenmiş borç kabul edilir. Öte yandan belirtmek gerekir ki BK.m.293 hükmü kamu düzenine ilişkin bulunmadığından, tarafların sözleşmelerine kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması durumunda, aktin hitamında bunların bedellerinin istenemeyeceğine dair hüküm koymaları da olanaklıdır.

Yapılan bu genel anlatımlardan sonra somut olaya gelince;

Taraflar arasındaki 01.05.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin 5.maddesinde aynen “kiracı, kiralanan yerle ilgili olarak kiralayanın tesis etmiş olduğu bütün demirbaşları sözleşme başlangıç tarihinde bir tutanak ile teslim alır. Sözleşme tarihinden sonra, kiralanan yer içinde yapacağı her türlü değişikliği içeren dekorasyon projelerini kiralayanın yazılı onayına sunması gerekmektedir. Bununla ilgili her türlü harcama kiracıya ait olup, kiralayandan talep edemez. Kira müddeti sonunda, taşınmaza en küçük bir zarar vermemek şartıyla ilaveleri beraberinde götürebilir, aksi halde aynen bırakmak zorundadır. Ayrıca bunlar için bedel talep edemez” hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki bu hükümle kiracının yaptığı ıslahat sebebiyle kiralayandan tazminat talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmedeki hüküm gereğince davanın reddi gerektiği gibi, davalı 22.11.2007 tarihli dilekçesinde yapılan ıslahatın kira döneminden önceki kira ilişkisi sırasında meydana getirildiğini kabul ettiğinden, dava bu nedenle de reddolunmalıdır.

Mahkemece yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak, davanın kısmen kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

T.C.

            YARGITAY

            11. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2006/8819

KARAR NO  : 2007/15734   Y A R G I T A Y   İ L A M I

MAHKEMESİ           : Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ          : 16/03/2006

NUMARASI  : 2005/198-2006/134

DAVACI       : FATMA KIRMIZI      VEKİLİ AV. ABDULLAH YAVUZ

DAVALI        : GEMLİK BELEDİYESİ'NE İZAFETEN BELEDİYE BAŞKANLIĞI VEKİLİ AV. İLHAN YILDIZ

Taraflar arasında görülen davada Gemlik Asliye Hukuk Mahkemesi’nce verilen 16.03.2006 tarih ve 2005/198-2006/134 sayılı kararın Yargıtay’ca incelenmesi duruşmalı olarak davalı vekili tarafından istenmiş olmakla, duruşma için belirlenen 11.12.2007 gününde davacı Avukatı Onur Yavuz geldi, davetiye tebliğine rağmen davalı vekili duruşmaya gelmediğinden, temyiz dilekçesinin de süresinde verildiği anlaşıldıktan ve duruşmada hazır bulunan taraf avukatı dinlenildikten sonra, duruşmalı işlerin yoğunluğu ve süre darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması ileriye bırakılmıştı. Dava dosyası için Tetkik Hakimi Yaşar Arslan tarafından düzenlenen rapor dinlenildikten ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp, düşünüldü:

Davacı vekili, davalı belediyece 1988 yılında müvekkiline kiralanan termal kaplıcaya davalının bilgisi dahilinde ve kiralamanın amacına uygun işletilmesi için zorunlu olan  faydalı masrafların yapıldığını, ancak kira ilişkisi bitiminde bu masrafların ödenmediğini ileri sürerek, şimdilik (50.000) YTL' nin yasal faiziyle davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, delil tespit dosyasına, keşif ve bilirkişi raporuna dayanılarak, davacının kiralanana kira sözleşmesi boyunca (123.430) YTL inşaat ve (21.513.04) YTL arıtma-sıhhi tesisat  masrafı yaptığı ve bunları davalı kiralayandan isteyebileceği gerekçesiyle talep edilen miktar üzerinden davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararı, davalı vekili temyiz etmiştir.

Dava, davacı kiracının 1988 yılından itibaren işletipte aleyhine açılan tahliye davasının kabulle sonuçlanması üzerine 2004 yılında tahliye ettiği davalı Belediye'ye ait kaplıca için yaptığı ileri sürülen zorunlu ve faydalı masrafların ödetilmesi istemine ilişkindir.

Borçlar Kanunu' nun 292/son maddesi hükmünce kiracı kiralananı zorunlu olduğu özenle işletmesinden doğan düzeltici veya iyileştirici müdahalelerine bağlı olarak kiralananda meydana gelen değer artışını kiralayandan isteyemez ise de onu izleyen  maddenin son fıkrası uyarınca zorunlu veya yükümlü olmadığı halde kiralanan için yaptığı harcamalar, emek ve çalışmasından dolayı kiralananda oluşan değer artışı karşılığını kiralayandan isteyebilir. Ancak, değer artırıcı masraflar ve çalışmaların uygun kanıtlarla ispatı gereklidir.

İhale şartnamesi dosyada bulunmamaktadır. 01.06.1988 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin " özel şartlar" bölümünün 5.maddesinde kiracının  mal sahibinin yazılı izni olmadıkça kiralananda  onarım ve değişiklik yapmayacağı öngörülmüştür.

Davacı tarafça, davaya konu alacağın dayandırıldığı harcama ve imalat işlerine ilişkin belge ve bunlara dair davalı kiralayanca verilmesi gereken yazılı izinlerin varlığı iddia ve ispat edilememiştir.

Keşifte dinlenilen davacı tanıklarının açıklamaları esas alınarak bilirkişilerce ayrı ayrı düzenlenen raporlarda davacının kira ilişkisi boyunca yaptığını ileri sürdüğü eklentiler, zemin yenileme, dolap ve ahşap kapı gibi inşaat  ve ısıtma-sıhhi tesisat harcamalarının değeri konusunda yapılan hesaplamalara göre sonuca gidilmiş ise de, bu alacağın varlığı, yasal koşullara uyarlılığı ve niceliği yöntemince belirlenmiş değildir.

Davacının BK' nun 293/son maddesi kapsamında talepte bulunabilmesi için yaptığı masraf ve çalışmadan dolayı kiralananda değer artışı meydana gelmesi zorunlu bir koşuldur. Oysa, bilirkişilerce keşif anında kiralananın incelemeyi dahi zorlaştıracak derecede viran halde bulunduğu, davacının yaptığını iddia ettiği ek tesisler ve imalatın da benzer durumda olduğu, bölmelerin parçalandığı, bazı duvarların yıkıldığı belirtilmiş bulunmaktadır.

Mahkemece,  ihale şartnamesi ve tahliye dava dosyası getirtilip, yapılan harcama ve değer arttırıcı çalışmaların neler olduğu, ne zaman ve ne şekilde yapıldığına dair davacıdan kanıtları sorularak toplanması, bu işlerle ilgili olarak davalı kiralayana başvuru veya önceki duruma ilişkin tespit yaptırılıp yaptırılmadığının öğrenilmesi, bilirkişilerden alınacak ek raporla davacının yaptığın geçerli kanıtlarla belirlenecek olan harcama, onarım, ek imalat ve tadilat işlerinin kiralananda ilk kiraya verildiği tarihe nazaran bir değer artışı meydana getirip getirmediği ve dolap gibi mütemmim cüz niteliği taşımayan imalat unsurlarının davacıya aynen  teslim ve iadesi olanağının açıklığa kavuşturulması ve geniş bir çerçevede tahliye nedeni de dikkate alınarak davacının tazminat isteminin karara bağlanması gerekirken, değinilen yönler aydınlatılmadan ve yasal kriterlere uygun değerlendirme yapılmadan yazılı olduğu gibi karar verilmesi doğru görülmemiştir.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile kararın davalı yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcın isteği halinde temyiz edene iadesine, 13.12.2007 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

            T.C.

            YARGITAY

            14. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2011/1770

KARAR NO: 2011/3327       Y A R G I T A Y   İ L A M I

MAHKEMESİ           : Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi

TARİHİ          : 02/04/2009

NUMARASI  : 2007/427-2009/66

DAVACI       : HALİTOĞULLARI İNŞ LTD ŞTİ

DAVALI        : YAMANLAR OTELCİLİK AŞ

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 18.05.2007 gününde verilen dilekçe ile alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 02.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

K A R A R

Dava, hasılat kira ilişkisinden kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

Davalı kiralayan, davacının istek konusu yaptığı kalemlerin daha önceki kira döneminde yapıldığını, davacının 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasında ilave bir imalat yapmadığını, kaldı ki sözleşmede ilave işlerin bedelinin istenemeyeceğine dair hüküm bulunduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kısmen kabul edilmiş, 14.500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi 01.05.2006-30.04.2007 tarihleri arasındaki dönemi kapsamaktadır. Hasılat kirasına uygulanması zorunlu BK.m.293 f.3 hükmüne  göre kural olarak “kiracı, kendi masraflarından ve sayından usule gelen ziyade kıymet için tazminat talep edebilir.”  Ancak bunun için bir defter tutulması (BK.m.271) ve tutulan defterdeki kıymet artışının kiracını kendi masrafları ve emeği sonucu ortaya çıkmış olduğunun saptanması gerekir. Diğer yandan kiracının isteyebileceği tazminatın kapsamı, yasadaki deyimiyle kiracının kiralanandaki olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak meydana getirdiği değer için sarf ettiği emek ve yaptığı masraflarla sınırlıdır. Ancak kural yukarıda belirtildiği gibi olmakla beraber, taraflar sözleşme yaparken kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapacağını da    hükme   bağlamışsa,  artık  kiracı   BK. M.293  f.3’e   dayanarak

tazminat talep edemez. Zira, sözleşmeye konulacak böyle bir hükümle işletmede kiracının olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması sözleşmeyle kendisine yüklenmiş borç kabul edilir. Öte yandan belirtmek gerekir ki BK.m.293 hükmü kamu düzenine ilişkin bulunmadığından, tarafların sözleşmelerine kiracının işletmede olağan işletme faaliyeti boyutlarını aşarak ıslahat yapması durumunda, aktin hitamında bunların bedellerinin istenemeyeceğine dair hüküm koymaları da olanaklıdır.

Yapılan bu genel anlatımlardan sonra somut olaya gelince;

Taraflar arasındaki 01.05.2006 başlangıç tarihli sözleşmenin 5.maddesinde aynen “kiracı, kiralanan yerle ilgili olarak kiralayanın tesis etmiş olduğu bütün demirbaşları sözleşme başlangıç tarihinde bir tutanak ile teslim alır. Sözleşme tarihinden sonra, kiralanan yer içinde yapacağı her türlü değişikliği içeren dekorasyon projelerini kiralayanın yazılı onayına sunması gerekmektedir. Bununla ilgili her türlü harcama kiracıya ait olup, kiralayandan talep edemez. Kira müddeti sonunda, taşınmaza en küçük bir zarar vermemek şartıyla ilaveleri beraberinde götürebilir, aksi halde aynen bırakmak zorundadır. Ayrıca bunlar için bedel talep edemez” hükmüne yer verilmiştir. Görülüyor ki bu hükümle kiracının yaptığı ıslahat sebebiyle kiralayandan tazminat talep edemeyeceği kararlaştırılmıştır. Sözleşmedeki hüküm gereğince davanın reddi gerektiği gibi, davalı 22.11.2007 tarihli dilekçesinde yapılan ıslahatın kira döneminden önceki kira ilişkisi sırasında meydana getirildiğini kabul ettiğinden, dava bu nedenle de reddolunmalıdır.

Mahkemece yapılan bu saptamalar bir yana bırakılarak, davanın kısmen kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.

SONUÇ: Temyiz olunan kararın yukarıda açıklanan nedenlerle BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 16.03.2011 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

[1]Ahmet Türkmen “Kiracı Tarafından Karalananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62-3013

[2]“Ne var ki, mahkemenin de kabulünde olduğu üzere her ne kadar yapılan tadilat ve iyileştirme çalışmaları kiralayanın izni olmadan yapılmış ise de, kiralayan tarafından tahliyeden sonra mevcut hali ile kabul edilip benimsenerek taşınmaz 1.3.2009 tarihinde yeniden kiraya verilmiştir..” 6.HD 30.10.2012 gün ve 2012/10735-13789

“Davacının, davalıya ait işyerini 1997-2002 yılları arasında kiralayıp burada kuyumculuk işini yaptığı, kiracı olduğu dönemde de bir takım iyileştirmelerde bulunduğu ve akabinde burada tahliye edildiği ihtilafsızdır. İnşaat mühendisi bilirkişi, yenileme ve tamirat işlerinin yapılacak iş için gerekli ve faydalı olan masraflar olduğunu belirtmiş, doğramacı bilirkişinin raporundan da vitrinin faydalı imalat olduğu anlaşılmış, elektrik mühendisi bilirkişi raporunda da faydalı imalat bedelinin 156.55 YTL olduğu belirlenmiştir. Davalı, davacı tahliye olduktan sonra bu imalatları söktüğünü iddia ve ispat etmiş değildir. Bu itibarla davalının, davacı tarafından yapılan bu imalatları benimsediğinin kabulü zorunludur. Davalı bu imalatları benimsediği içinde bu imalatların yapıldıkları tarihteki bedellerinden sorumludur. 13.HD 26.12.2008 gün ve 2008/7977-15736

[3]“Kural olarak kiracı kiralanana yapmış olduğu değer arttırıcı imalat bedelini kiralayandan isteyebilir. Kiracı tarafından gerçekleştirilen ve mecurun tahliyesi nedeniyle kiralananda bırakılmak zorunda kalınan değer arttırıcı imalat nedeniyle kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi söz konusudur. Sözleşmede buna ilişkin bir hüküm bulunmaması halinde taraflar arasındaki hukuki ilişkinin vekâletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir” 6.HD 18.12.2012 gün ve 8906/16886 sayılı karar

[4]“Taraflar arasında düzenlenen 01.03.2002 başlangıç tarihli beş yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 17. maddesinde ‘’kiracının kiralanan yerin içinde ve dışında yaptıracağı her türlü faydalı, lüks, zaruri, sökülüp götürülebilen veya kalıcı her türlü inşaat imalatlarının bedeli kendisine ait olacak bunların masraflarını ve tazmin edilmesini gerek kira sözleşmesi içinde gerek kira sözleşmesinin hitamında ve tahliye sırasında dahi mal sahibinden isteyemeyecek bu inşaat imalatlarını söküp götüremeyecek, bunların hepsini mecurda bırakacaktır’’ şeklinde düzenleme yer almaktadır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda davacı kiracının kiralanana yaptığı faydalı masraf karşılığında herhangidir talepte bulunamayacağı açıktır. Mahkemece faydalı masraflara ilişkin talebin bu nedenle reddine karar verilmesi gerekirken taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 17. maddesi gözardı edilerek kiracı lehine faydalı masraf alacağına hükmedilmiş olması doğru değildir.” 6. HD 10.07.2013 gün ve 2013/345-11808

[5]“Kiralanan da kalan imalatın, davalı kiralayanların rıza ve muvafakatleri ile yaptırıldığı hususu iddia ve ispat edilmemiştir; söz konusu imalat, davacı tarafından, kendiliğinden yaptırılmıştır. Ne var ki, dosya kapsamından anlaşıldığı üzere, belirtilen imalat davalılarca benimsenmiştir. Öyle olunca, davacı söz konusu imalat bedelini B.K. 414.maddesi gereğince, vekaletsizişgörme hükümlerine göre, davalılardan isteyebilir” 13.HD 03.04.2007 gün 2007/680-4625 “Davacının, davalıya ait işyerini 1997-2002 yılları arasında kiralayıp burada kuyumculuk işini yaptığı, kiracı olduğu dönemde bir takım iyileştirmelerde bulunduğu ve akabinde burada tahliye edildiği ihtilafsızdır. İnşaat mühendisi bilirkişi, yenileme ve tamirat işlerinin yapılacak iş için gerekli ve faydalı olan

masraflar olduğunu belirtmiş, doğramacı bilirkişinin raporundan da vitrinin faydalı imalat olduğu anlaşılmış,elektrik mühendisi bilirkişi raporunda da faydalı imalat bedelinin 156.55 YTL olduğu belirlenmiştir. Davalı,davacı tahliye olduktan sonra bu imalatları söktüğünü iddia ve ispat etmiş değildir. Bu itibarla davalının, davacı tarafından yapılan bu imalatları benimsediğinin kabulü zorunludur. Davalı bu imalatları benimsediği içinde bu imalatların yapıldıkları tarihteki bedellerinden sorumludur.” 13.HD 26.12.2008 gün ve 2008/7977-15736

[6]“Mahkemece, davacı kiracı tarafından yaptırıldığı ileri sürülen faydalı ve zorunlu olup, sökülüp götürülmesi mümkün olmayan ve davalı kiraya veren tarafından benimsenen imalatların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve tereddüde yer vermeyecek şekilde tek tek tespit edilerek, bu imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, yıpranma durumları,faydalı, zorunlu ya da lüks imalat olup olmadıkları ayrıntılı olarak konusunda uzman bilirkişi veya bilirkişi kurulundan alınacak rapor ile belirlenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir” 6.HD 21.10.2013 gün ve 2013/3645 2013/13986

[7]“Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde mecurun temiz ve boş olarak teslim edildiği yazılmıştır. Şu hale göre davacının eksiksiz olarak almış olduğu mecura kullanma amacına uygun olarak yapmış olduğu faydalı ve zaruri masraflar ve imalatların mecurun tahliyesi nedeniyle mecurda kalması sonucu davalının sebepsiz zenginleşmesi oluşur. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin BK.410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Davacı BK’nun açıklanan maddesi gereğince davalı nam ve hesabına yaptırılan faydalı ve zaruri giderler ile değer arttırıcı giderlerin yapım tarihleri itibari ile değerlerinden mecuru kullanmadığı döneme isabet eden kısmını isteyebilir ise de, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunda hesaplanan kalemler arasında bahçenin naylon branda ile çevrilmesi ile tabela bedeli olarak 2.225,00 YTL, çimlendirme, ağaçlandırma ve süs bitkisi ile bahçe düzenlemesi yapım bedeli olarak 3.550,00 YTL ‘de bulunmaktadır. Oysa sayılan kalem giderlerin, sökülerek götürülmesi mümkün olmayan ve mecurda bırakılması zorunlu olan imalatlar olup olmadığı, veya kullanılmakla tüketilen türden olup olmadığı hususları araştırılmamıştır. Mahkemece naylon branda ve tabelanın sökülüp götürülmesinin mümkün olup olmadığı, çimlendirme, ağaçlandırma ve süs bitkilerinin kalıcı olup olmadığı hususları araştırılarak hasıl olacak sonucagöre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm tesis usul ve yasaya aykırı olup,

bozma nedenidir.” 13 HD 29.05.2008 2008/818e 2008/7406k

[8]“Sözleşmenin genel şartlarının 10 maddesinde:"kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları, tamamen kendisine ait olacak ve mukavele bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı mal sahibinin olacaktır." Hükmüne yer verilmiştir……….Sözleşmenin onuncu maddesinde yazılı hususlar taşınmaza yapılan tezyinat (süsleme gibi) ve tezyinat masraflarına ilişkin olup, zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin değildir……….Bu durumda davacının kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedelini  isteme hakkı vardır…….Mahkemece  davacının taleple ilğili delillerinin değerlendirilip yapılan imalatların hangilerinin zorunlu ve faydalı masraflar olduğunun, hangilerinin tezyinat masrafları olduğunun belirlenmesi ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma sonucu asıl davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.6 HD 26.01.2015 2014/5558e 2015/724k

[9]N.Feyzioğlu Borçlar Hukuku Hususi Kısım 1.cilt sh 382

[10]6.HD 08.10.2012 gün ve 2012/6936 e -2012/12910

[11]“. Davacının bu giderleri isteyebilmesi için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın tahliye edilmesi gerekir. Bu durumda mahkemece sözleşmenin feshi ile birlikte tahliye unsurunun da gerçekleşip gerçekleşmediği tespit edilerek bu kalem alacak hakkında hüküm kurulması gerekirken eksik inceleme sonucu yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.”6. HD. 27.09.2012 2012/8468 -12325

[12]N.Feyzioğlu Borçlar Hukuku Hususi Kısım 1.cilt sh 381

[13]“Buna karşın davacı da iddia ettiği bakım onarım ve faydalı masraflara ilişkin harcamaları kanıtlamakla yükümlüdür. Davacı harcamalara ilişkin 35 adet fatura ibraz etmiş olup söz konusu harcamaların mevcudiyeti mahallinde keşif yapılmak suretiyle tespit edilmiş değildir. Mahkemece yerinde keşif yapılarak yapılan işin ve boya masrafına ilişkin metrajın uzman bilirkişi aracılığıyla tespit edilip ibraz edilen faturalar ile karşılaştırıldıktan sonra işin esası hakkında bir karar verilmesi gerekir” 6. HD. 28.12.2012 2012/15700 -17677

[14]“Davacının, davalılara ait mecurda 1.1.1991 başlangıç tarihli ve 17 yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracı olduğu, daha sonra temerrüt sebebiyle tahliyesine karar verildiği ve davacının mecuru 19.6.2001 tarihinde tahliye ettiği dosyadaki belge ve bilgilerden anlaşılmaktadır.Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde  mecurun kalorifer tesisatı ve bölme duvarlarının kiracı tarafından tesis edileceği yazılı ise de masrafın kim tarafından karşılanacağı yazılı değildir. Davacının, mecura kullanma amacına uygun olarak yapmış olduğu faydalı ve zaruri masraflar ve imalatların mecurun tahliyesi nedeniyle mecurda kalması sonucu davalının sebepsiz zenginleşmesi oluşur. Taraflar arasındaki hukuki ilişkinin BK.410 ve sonraki maddelerinde düzenlenen vekaletsiz iş görme hükümlerine göre çözülmesi gerekir. Davacı BK.nın açıklanan maddesi gereğince davalı nam ve hesabına yaptırılan faydalı ve zaruri giderler ile değer arttırıcı giderlerin yapım tarihleri itibari ile değerlerini isteyebilir” 13. H29.11.2007 gün ve 2007/8328-14409

“BK 64. maddesi gereğince davacının faydalı ve zaruri giderleri sebepsiz iktisap hükümleri uyarınca isteyebilmesi için yaptığı giderlerin mal varlığından çıkmış ve taşınmazı geri alan hak sahibinin mal varlığına geçmiş olması, başka bir deyişle dava konusu mecurdan tahliye edilmiş olması icabeder. Davacının dava tarihi itibarı ile taşınmazdan tahliye edilmediği 15.2.2000 tarihli sözleşmenin devam ettiği, bu nedenle davayı açmakta dava tarihi itibarı ile henüz dava hakkı doğmadığı gibi…..”13.HD 16.03.2007 gün ve 2007/349-3848

“……bilirkişice davacı tarafından yapılan imalatlar değerlendirilirken dava tarihine göre değerleri belirlenmiştir. Oysaki bu imalatların yapıldıkları tarihteki değerlerinin belirlenmesi gereklidir.” 13 HD 28.05.2007 gün ve 2007/2702-748

“Davacı, kiracı olarak oturduğu işyerine faydalı ve zaruri masraflar yaptığını,ancak taşınmazın kamulaştırılması nedeniyle tahliye ettiğini bildirerek yaptığı faydalı ve zaruri masrafların bedelini istemiştir.Davacının kiraladığı davalıya ait taşınmazda davacının faydalı ve zaruri masraflar yaptığı hususları taraflar arasında ihtilafsızdır. Davacı yaptığı bu masrafların bedelini değil ancak bu masraflar nedeniyle kamulaştırılan taşınmazda bir değer artışı meydana gelmiş ise sebepsiz zenginleşme kurallarına göre davalıdan talep edebilir.Bu nedenle davacının yaptığını iddia ettiği faydalı ve zaruri masraflar nedeniyle dava konusu taşınmazın kamulaştırma bedelinde bir artma olup olmadığı araştırılarak şayet varsa davalının bu miktar kadar sebepsiz zenginleşmesinin davalıdan tahsiline karar verilmelidir.bu amaçla kamulaştırma evrakları getirtilmeli,derdest olan kamulaştırma bedelinin artırılmasına ilişkin dava dosyasının sonucu da beklenerek davacının yaptığı imalatlar nedeniyle kamulaştırma bedelinde artma meydana gelip gelmediği araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken” 13. HD 12.06.2008 2008/7072-8253

[15]“Kural olarak bu gibi zaruri ve faydalı masrafların kira sözleşmesinin başlangıcında yapılmış olduğunun kabulü gerekeceğinden imalatların yapıldığı tarihteki değerinin esas alınması gerektiğinin gözetilmemesi de doğru değildir.” 6.HD 28.06.2012 gün ve 2012/5200 -9723

[16]“Diğer yandan yerleşik uygulama, kiracının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafların yapıldığı tarih itibariyle Borçlar Kanunu’nun 414. maddesi kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre davalı kiralayandan isteme hakkı olduğu yönündedir. …... Bununla birlikte yapılanların değerinin tam olarak kiracıya verilmesi de yerinde bir uygulama olmayacaktır. Bunun için mahkemece yeniden konusunda uzman bilirkişi ya da bilirkişi kurulu seçilerek kiralananın kiracı tarafından yapıldığı kabul edilen faydalı giderlerle birlikte gerçek değeri ile faydalı giderler dikkate alınmaksızın taşınmazın çıplak değeri belirlenmeli, bu şekilde elde edilecek değerler arasında bir fark meydana geldiğinde bunlar birbirine oranlanmalı, böylece davacı kiracının yaptığı imalatların bedele yansıma miktarı bulunmalı ve bu miktara hükmedilmelidir. Eğer faydalı giderlerin yapılmış olması hali ile yapılmamış olması halinde belirlenen değerler arasında bir fark bulunmuyorsa kiralayanın sebepsiz zenginleşmesi olmadığı kabul edilerek dava ret edilmelidir.” 6.HD 30.10.2012 gün 2012/10735-13789

[17]“Davacı yaptığı faydalı masrafların bedelini değil ancak bu masraflar nedeniyle kamulaştırılan taşınmazda bir değer artışı meydana gelmiş ise sebepsiz zenginleşme kurallarına göre davalıdan tahsilini isteyebilir…..” 13HD 12.06.2008-2008/7072e 2008/8253k

“Hemen ifade etmekte yarar vardır ki, bozma ilamında davacının yaptığı tüm faydalı ve zaruri giderlerin istenebileceği yönündeki belirlemeye katılma olanağı bulunmamaktadır. Taşınmazın kamulaştırılması ve bedeli ödenerek yıkılması sonucu hem davacı/kiracının hem de davalı maliklerin taşınmaz üzerinde tasarruf olanağı kalmamıştır. Davacı tarafından yapılan giderlerin tümünün faydalı ve zorunlu gider olduklarının kabulü halinde dahi bunun davalılara yansıması kamulaştırma bedeline etkisi oranındadır. Öyle ise mahkemece yapılacak iş; davacı/kiracı tarafından yapılan talebe konu masrafların zorunlu ve faydalı olup olmadıklarının öncelikle tespiti ile gerek davalı/kiralayan malik gerek sözleşmede taraf olmayan diğer davalı malikler yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılarak, bu masrafların kamulaştırma bedeline katkı ve etkisi ile oranını belirlemek; bunun sonucunda davalıların haksız kazancına konu olan bir miktarın varlığının tespiti halinde bunun haksız kazananlardan tahsili ile davacıya ödenmesine karar vermek olmalıdır.HGK 12.05.2010  2010/13-100e 2010/258k

[18]“Dava konusu taşınmaz davacı-k.davalı tarafından kiraya verilmemiş ise de, kiracıların taşınmaza yaptıkları faydalı ve zorunlu masraflar nedeniyle taşınmazın maliki olarak davacı-k.davalı sebepsiz zenginleşmiş olacağından, kiracılar yaptıkları bu faydalı ve zorunlu masrafların bedelini, davacı-k.davalı malikten sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebilirler.” 13. HD. 12.2.2009 gün ve 2008/10640-2009/1656

[19]Komisyon raporundaki değişiklik gerekçesi “Tasarının 320 nci maddesinin üçüncü fıkrası “Kiralanandaki önemli yapı değişikliğinin tâbi olacağı hukuki rejimin kira sözleşmesindeki özel bir hükümle yahut konuya özgü bir sözleşmeyle belirlenmesi asıldır. Sözleşenler, bu konudaki hukuku serbestçe kurabileceklerdir. Ancak bu konuda herhangi bir sözleşmenin yahut sözleşme şartının olmaması hâlinde, kira hukukunun yedek hukuk kuralı olarak önergedeki şekli ile yeni bir norm teklif edilmektedir.” gerekçesiyle “Kiracı, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemez.” şeklinde değiştirilmiş ve madde teselsül nedeniyle 321 inci madde olarak kabul edilmiştir”

[20]TBMM Adalet Komisyonu görüşme tutanaklarından “BAŞKAN – Sevgili Hocam, buradaki sorun şu: Masrafları isteyebilme değil. Bakın Rıdvan Bey çok önemli noktaya değindi, değer artışını isteyebilme… Değer artışı isteyebilme çok spesifik. Her bilirkişiye göre, her olaya göre değişir. Gider olsa problem değil ama o değer artışları önemli olmak zorunda.”

[21]Ahmet Türkmen “Kiracı tarafından kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62 (1) 2013

[22]6100 sayılı TBK’nun 301.md

[23]“Borçar kanununun 249/1 maddesine göre kiralayan akde uygun biçimde şeyi teslim ve koruma borcu altında olup kira süresince de kiralananı bu halde tutmakla yükümlüdür. Kira sürekli bir akit olduğundan hem akdin kurulmasından önce mevcut, hem de akdin devamı süresince kiracının bir kusuru olmaksızın ortaya çıkan ayıplar kiralayanın tekeffülü altındadır. Ayıbın giderilmesini, şeyin tamirini talep hakkı BK’nun 250/1. maddesi hükmü gereğince yasadan kaynaklanmaktadır. O halde mahkemece açıklanan ilkeler doğrultusunda inceleme yapılarak kombinin arızalanmasında kiracının kusurunun bulunup bulunmadığı saptanmalı şayet kusursuz olduğu anlaşılır ise vekaletsizişgörme hükümleri gereğince (BK’nun 413.md) oranım bedelinin tahsili için yapılan takibe vaki itirazın iptali cihetine gidilmelidir” 3.HD 15.03.2004 2004/1763-2081

[24]Senai Olgaç İçtihatlarla Borçlar Kanunu Üçüncü cilt sh 516

[25]“Sonradan ortaya çıkan ayıplar nedeniyle kiralananın tamir ve bakım gereksinimi doğarsa kiracı bozuklukların önemine ve niteliğine göre kiraya verene bu durumu bildirmek ve tamiri konusunda uygun bir süre vermekle yükümlüdür. Kiracının onarımı kiraya verenin hesabına yaptırabilmesi BK. 97/1 maddesi (6099 sayılı TBK.’nun 113/1 md.) uyarınca hakimden izin alma koşuluna bağlı tutulmuştur. Ne var ki ihbar ve izin koşuluna uymamış olsa bile yapılan giderlerin, vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde kiraya verinin bu yüzden zenginleştiği tutar oranında istenebilmesi gerekir.” 6. HD 10.12.2003 2013/4525-16572

[26]Senai Olgaç İçtihatlarla Borçlar Kanunu Üçüncü cilt sh 516

[27]Ahmet Türkmen “Kiracı tarafından kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması” AÜHFD 62 (1) 2013