Olağanüstü toplantı bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla yapılır

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; 2. fıkrasında ise önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlanmıştır.

Yönetim planında olağan genel kurul toplantısı için bir tarih belirlenmiş ise toplantı her yıl yönetim planında belirtilen tarihte, tarih belirlenmemiş ise her yıl ocak ayı içerisinde yapılmalıdır. Belirlenen tarihlerde yapılmayan toplantılar Olağanüstü toplantı niteliğindedir. Olağanüstü toplantı çağrısı bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, yapılması gerekmektedir.

EMSAL KARAR

ÖZET: İptali istenen 18/01/2015 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olup, davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmediğinden, yapılan toplantının iptaline karar verilmesi gerekir.

Davacı dava dilekçesi ile dava konusu site sakinlerinin ... ili ... ilçesi bulunan ... sitesinin malikleri olduğunu, kat maliklerinin 18/01/2015 tarihinde yapılan toplantıda bir kısım kararlar aldığını, bu kararların 26/01/2015 tarihinde tebliğ edildiğini, alman kararlardan yönetim kurulu üyelerine ayda 250 TL ödenmesine ilişkin genel kurul kararının 5. maddesinin, yine siteye sesli güvenlik sistemi kurulması ile ilgili 6. maddenin a bendinin iptaline karar verilmesini ve yapılan sistemin söktürülmesini ya da amacı gibi güvenliği sağlamaya uygun hale getirilmesini, ayrıca 6. maddenin c bendi 2. cümle ile mantolama dış cephe işleri ile saçakların yapım işlerinin bekletilmesine karar verildiğinden 6. maddenin c bendi cümlenin iptaline ve bu durumun binanın çürümesine neden olduğundan, öncelikle B blok güney cephedeki eksik kalan dış cephe mantolama ve saçak işlerinin yaptırılmasına karar verilmesini, yine 6. maddenin d bendi ile siteye ortak internet sistemi kurulmasına ilişkin kararın, 6. maddenin e bendi ile toplantı odasının düzenlenmesi kararının, 6. maddenin f bendi ile kapıcı dairesinin kira bedelinin aynen devam etmesine karar verilmesi kararının iptaline ya da yıllık %10 enflasyon oranında artırılmasına karar verilmesini, 6. maddenin g bendi ile sitenin yapılması için alınan işlerin sitenin mevcut parasının kullanılmasına dair verilen kararının ve 7. madde ile aidatların 3’er aylık peşin olarak toplanmasına dair kararın iptalini talep ve dava etmiştir.

1-Mahkemece davanın kısmen kabulü ile ... sitesi kat maliklerinin 18/01/2015 tarihli toplantıda aldıkları kat malikleri kurulu kararlarından; 6. Maddenin (a) bendinde siteye güvenlik kamerası kurulması kararının iptali ile ilgili talebin reddine,

2- Kat malikleri kurulunca alman kararlardan 6. maddenin (d) bendi ile siteye ortak internet kurulmasına dair kararın iptaline,

3- Kat malikleri kurulunca alınan kararlardan 6. maddenin (e) bendi ile toplantı odasının düzenlenmesine ilişkin kararın iptali ile ilgili talebin reddine,

4-Kapıcı dairesinin kira bedelinin çevre rayiçlerine göre tespit edildiği, 2016 yılında alınan genel kurul kararında kapıcı dairesinin kira bedelinin yeniden belirlenmesine karar verildiğinden bu husus ile ilgili karar verilmesine yer olmadığına, kapıcı dairesinin tadilatı ile ilgili olarak genel kurul kararı alınmadığından bu konuda genel kurul tarafından karar verilmesi gerektiğine,

5- Genel giderlerde kullanılacak olan aidatlann 3'er aylık peşin olarak toplan¬ması ile ilgili olarak kat malikleri kurulunca alman kararın 7. maddesinin iptaline,

6- Kat malikleri kurulunca alman 6. maddenin g bendinde mevcut paranın sitenin işlerinde kullanılmasına dair kararın iptaline, 31/08/2012 tarihli 5 no.lu olağanüstü genel kurul kararında "Mantolama işi için 30 Eylül 2012 tarihine kadar 3000 TL Toplanmasına" karar verildiği, sitedeki B bloğun güney cephesinde mantolamanın eksik bırakıldığı, A blok ve B bloğun mantolamasının büyük ölçüde tamamlandığı A blokta ... hizasında dış sıvasında boyasında eksiklikler bulunduğu, diğer blok ve diğer cephelerin mantolamalannın yapılmış olması sebebiyle B bloğun güney cephesinde mantolamanın tamamlattırılmasının sitenin bakım ve korunmasına uygun olacağı bilirkişiler tarafından düzenlenen 26/04/2016 tarihli raporda belirtildiğinden, yeni yönetimin oluştuğu 27/01/2013 tarihinden önce ve daha sonra hesapta bulunan ve 13/02/2014 tarihinde vadeli hesaba aktarılan paranın mantolama imalatının tamamlanması için harcanmasına,

7- Yönetim kurulu üyeleri için belirlenen 250 TL huzur hakkı ile ilgili genel kurulun 5. maddesinin iptali ile ilgili talebin reddine karar verilmiş, hüküm davacılar vekilince temyiz edilmiştir. Dosya içindeki tüm bilgi ve belgelerin incelenmesinden; anataşınmaza ait yönetim planın 21. maddesinde kat malikleri kurulu toplantısının her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü içinde yapılacağı belirtildiğinden 18/01/2015 tarihinde yapılan toplantının olağanüstü kat malikleri kurulu toplantısı olduğu anlaşılmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinin 1. fıkrasında, kat malikleri kurulunun yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim planında gösterilen zamanlarda eğer böyle bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde toplanacağı; 2. fıkrasında ise önemli bir sebebin çıkması halinde yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az 15 gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla kat malikleri kurulunun her zaman toplanabileceği hükme bağlandığı, anataşınmaza ait yönetim planında toplantı zamanının her yıl Ocak ve Ekim aylarının ilk on günü olarak belirlendiğinden iptali istenen 18/01/2015 tarihli toplantının olağanüstü toplantı olduğu konusunda bir şüphe olmayıp davacılara usulüne uygun toplantı çağrı belgesi tebliğ edilmediğinden, mahkemece 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesi hükümlerine uygun bir çağrı bulunmadan yapılan toplantının iptaline karar verilmesi gerekirken anılan gerekçe ile davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.