Kira sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu' nun 299.Maddesinde düzenlenmiştir. Maddeye göre kira sözleşmesi,kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kira sözleşmeleri kural olarak şekle bağlı değildir. Sözlü yapılabileceği gibi yazılı da yapılabilir.
İspatı açısından yazılı yapılmasında yarar vardır. Kira sözleşmesi noterde resmi şekilde de yapılabilir. Tarafları en çok koruyan ve garanti altına alan kira sözleşmeleri noterde resmi şekilde yapılan kira sözleşmeleridir.
Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu olmadığından kira ilişkisinin varlığının ispatı sözlü kira akitlerinde önem kazanmaktadır. Noterce Düzenlenmiş yada onaylanmış kira sözleşmesinde imza inkarı mümkün olmadığından kira ilişkisini inkar etmekte mümkün değildir.
Kira sözleşmesine dayanılarak açılan bir davada kira sözleşmesi sözlü olarak yapılmış ise sözleşmenin varlığı, davacı tarafından kanıtlanmalıdır. Kira ilişkisinin varlığı HMK 200.Maddesine göre çözümlenir.
Sözlü yapılan kira sözleşmelerinde tanık dinlenir mi?
Sözlü kira sözleşmesinin ispatı genel ispat şartlarına bağlıdır. Senetle ispat kuralı gereği mahkemeler yıllık kira miktarına göre tanık dinlenip dinlenmeyeceğine karar verir.
Yıllık kira miktarı, tanık dinleme sınırının altında ise tanık dinletilebilir.
sınırın üzerinde ise tanık mahkemece dinlenmez. Yemin deliline dayanılmış ise davacının davalıya yemin teklif etme hakkı bulunduğundan sorun yemine göre çözümlenir. Ayrıca davalının cevap dilekçelerinde ve duruşmadaki beyanları dikkate alınır.
Kira Başlangıcı ve Süresi açısından
Kira başlangıcı ve tutarı açısından yazılı belge varsa bunun aksi ancak yazılı belge ile ispatlanabilir.
Sözlü akitte ise başlangıç ve süresi yönünden tarafların her zaman tanık dinletme imkanları vardır.(İspat için elektrik, doğalgaz ve su abonman tarihlerden yararlanılabilir).
Davacının kira başlangıç tarih ve süresi olarak bildirdiği tarihe davalının karşı çıkması halinde ispat külfeti davacıda olduğundan davacı bu iddiasını kanıtlamak zorundadır. Davacı kanıtlayamadığı takdirde davalının bildirdiği tarih ve süreye itibar etmek gerekir.
YARGITAY 3. Hukuk Dairesi 2020/1694 E. , 2020/2970 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ:SULH HUKUK MAHKEMESİ
Taraflar arasındaki alacak davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı, dava dilekçesinde özetle; davalının kiracı olduğu taşınmazı 08/10/2010 tarihinde satın aldığını, davalıya 08/10/2010 tarihinde taşınmazı tahliye etmesi için ihtarname gönderdiğini, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/705 Esas sayılı dosyası üzerinden yürütülen tahliye davasının 30/12/2011 tarihli duruşmasında davalının dükkanı teslim edeceğini belirttiğini ve teslim ettiğini, bu iki tarih arasındaki 14 ay 22 günlük kira bedelinin ödenmediğini belirterek aylık 2000 TL'den 14 ay 22 günlük kira alacağının davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın öncesinde amcasına ait olduğunu, bu yerin gayrı resmi ortağı olduğunu, amcasına taşınmazdaki payına göre kira bedeli ödediğini, amcasının taşınmazı habersizce sattığını davacıdan öğrendiğini, resmi kayıtlarda sabit olduğu üzere 31/12/2010 tarihinde ticaretine son verdiğini, taşınmazı tahliye ettiğini, belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece, davacı tarafından gönderilen ihtarnamenin usulüne göre tebliğ edilmediği, davalının taşınmazı 2010 yılı Aralık ayında terkettiği, davacının da dükkanın terkedildiğini doğruladığı, anahtarın teslim edilmemesinin kira akdinin devam ettiği anlamına gelmediği yeni malikle kira ilişkisinin devam etmediği gerekçesiyle davanın reddine dair verilen karar, davacı tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/9286 E 2015/6173 K sayılı ilamıyla “(...)Kiracı satış tarihinden sonraki kira bedellerini yeni malike ödemek zorundadır.
Kiralanan davacı tarafından satın alındıktan sonra davalıya gönderilen ve usulüne uygun olarak tebliğ edilen ihtarname ile yeni malik olduğu bildirilmiş olup, davalı ihtar tebliği ile satış tarihi arasındaki kira borcunu eski malike ödediğini kanıtlamadıkça bu süreye ilişkin kira bedellerini ve ihtarın tebliğinden sonraki kira bedellerini yeni malik olarak davacıya ödemekle yükümlüdür. Her ne kadar davalı tarafından kiralananın terkedildiği belirtilmiş ise de anahtarların usulüne uygun olarak davacıya teslim edildiği iddia ve ispat edilemediğine göre kira bedellerinin yeni malike ödenmesi gerekir. Bu sebeple yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesiyle bozulmuştur.
Mahkemece, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonucunda; kiralananın kira bedelinin aylık 1200 TL ile 2000 TL arasında olabileceğine yönelik tanık beyanları doğrultusunda kira bedelini 1200 TL ve 2000 TL olarak kabul ederek alternatifli hesaplama yapan bilirkişi raporuna dayalı olarak kiranın aylık 1200 TL olduğu kabulüyle 14 ay 18 günlük kira bedeli (14*1200)+(1200/30*18)= 17.520,00- TL’nin ve işlemiş yasal faizin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine dair verilen karar, davalı tarafça temyiz edilmiştir. Kural olarak, kira ilişkisinin varlığını ve aylık kira bedelinin ne kadar olduğunu ispat külfeti davacıya, davalı tarafından kabul edilen kira bedelinin ödendiğinin ispat külfeti ise davalıya düşer.
Davacının talep ettiği yıllık kira miktarı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 200. maddesi uyarınca belirlenecek senetle ispat sınırının üzerinde ise davacı kira bedelini yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. Yazılı delille kanıtlanmadığı takdirde ise davalının kabulünde olan miktar esas alınmalıdır. Yine davalı da aynı koşullar altında yıllık kira bedelinin senetle ispat sınırının üzerinde olması durumunda kira borcunun ödendiğini yazılı belge ile ispat etmelidir. Somut uyuşmazlıkda davacı aylık kira bedelinin 2000 TL olduğunu iddia etmekle, yıllık kira bedeli HMK’nın 200. maddesinde öngörülen senetle ispat sınırının üzerindedir. Davalı taraf önceki malik ile sözlü kira sözleşmesi olduğunu kabul etmekle davacı bedel iddiasını yazılı delille ispatlayamamıştır. Ancak davalı asil yargılama sırasında duruşmadaki beyanında , davalı vekili ise temyiz dilekçesine karşı sunduğu cevap dilekçesinde kira bedelinin yıllık 1200 TL olduğunu kabul etmiştir. Bu durumda mahkemece davacının kira bedelinin aylık 2000 TL olduğu yönündeki iddiasını senetle ispat edemediği gözetilerek davalı tarafın kabulünde olan yıllık 1200 TL bedel üzerinden ödenmemiş kira bedelini hesaplamak üzere bilirkişi raporu aldırarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması hatalı olup usul ve yasaya aykırıdır.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. inci maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK' nın Geçici Madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK' nın 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 15/06/2020 tarihinde oy birliğiyle karar verildi.