Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedir?Özellikleri ve unsurları nelerdir?Taşınmaz satış vaadi örneği


Taşınmaz satış vaadi nedir?

Taşınmaz satış vaadi, tapuda kayıtlı bir taşınmazın sözleşmede belirlenecek koşullarla, ileri bir tarihte karşı tarafa devrinin vaat edildiği bir ön sözleşmedir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taşınmaz satış sözleşmesi olmadığından taşınmazın mülkiyeti karşı tarafa geçmez. Taşınmaz satış sözleşmeleri tapu müdürlüğünde tapu memurlarınca hazırlanır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ise taşınmaza ait asıl satım sözleşmesinin ileride yapılması amacı ile taraflar arasında borçlandırıcı ilişki kuran bir ön sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadine hangi taşınmazlar konu olabilir?

  • İlgili kanun hükümlerinden ve adından anlaşılacağı üzere sözleşmenin konusu taşınmaz mallardır. 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 704. maddesinde taşınmaz mülkiyetinin konusu; 1. Arazi, 2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, 3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler, olarak sayılmıştır.

  • Tapu tahsis belgesi verilmiş taşınmazlarla ve bu taşınmazlar üzerinde yapılacak inşaatta yer alacak bağımsız bölümlerle ilgili olarak da satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi mümkündür.

  • 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş olan taşınmazların bağımsız bölümleri satış vaadi sözleşmesinin konusu olabilir.

  • 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre; "Ana taşınmazda henüz kat mülkiyetinin ya da kat irtifakının meydana gelmediği bir evrede, bağımsız bölümün devri için satış vaadi sözleşmesi yapılmasına eşya hukuku ve Borçlar Kanunu yönünden engel bir hüküm bulunmamaktadır. Kuşkusuz kat mülkiyeti veya kat irtifakı tapu kütüğüne tescil edilmediğinden ayni hak olarak tapuda satım ve başkası adına tescili mümkün değildir. Fakat asıl satım sözleşmesinin yapılmasına yönelik olarak taraflar arasında borçlandırıcı bir ilişki kuran bağımsız bölüm satış vaadi sözleşmesi bu halde de yapılabilir. Satış vaadine konu olan bağımsız bölümün ifa zamanında var olması mümkün bulunduğundan sözleşme geçersiz değildir."



Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nerede yapılır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noterce yapılması zorunludur. Noter dışında yapılan sözleşmeler taşınmaz satış vaadi sözleşmesi niteliği taşımaz.


Taşınmaz satış vaadi sözleşmesin yapılma amacı nedir?

Taşınmaz tapu siciline kayıtlı olsa bile taşınmazın taraflar için devrinin mümkün olmadığı durumlar olabilir. Örneğin satılmak istenen taşınmazın hacizli veya rehinli olması durumunda alıcı taşınmazın hacizlerden ve ipoteklerden arınmış olarak tescilini isteyebilir. Bu durumda taşınmazı rehin ve hacizlerle yükümlü olarak satmak yerine taraflar arasında Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir. Taraflar bazen kendilerini asıl sözleşmeyi yapmaya hazır görmeyebilir. Asıl satış sözleşmesinin yapılamaması bazı fiili ve hukuki nedenlerden de kaynaklanmış olabilir. Örneğin; sözleşme yapılması düşünüldüğü anda sözleşme konusunda geçici imkansızlık vardır veya muristen intikalen yapılacak bir taşınmaz satışı, intikalin henüz gerçekleşmemiş olması nedeniyle yapılamamaktadır. Özet olarak taraflarca satış şartlarının henüz oluşmadığı durumlarda Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.


Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği nedir?

Yasalarımızca bu sözleşmenin tanımı yapılmamıştır. Yargıtay içtihatlarına göre "Satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın mülkiyetini iktisap edebilmek için düzenlenen bir ön akit” ve “borç doğuran ve bir taşınmazın gelecekte alıcı adına mülkiyetinin nakledilme imkanını sağlayan ön sözleşme" olarak tanımlanmaktadır.


Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin unsurları ve şartları nelerdir?


  1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “Önsözleşme” başlıklı 29. maddesi gereğince; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın sözleşmede belirlenecek koşullarla, ileri bir tarihte karşı tarafa devri vaat edildiğinden ileride yapılacak satış sözleşmesinin tüm unsurlarını kapsayacak şekilde düzenlenmesi gerekir. Bu unsurlar sözleşmenin konusu olan taşınmaz ve satış bedelidir. Sözleşmenin konusu olan taşınmaz satış bedeli, belli veya belirlenebilir olmalıdır. Sözleşmeye konu taşınmazın açık ve net bir biçimde belirtilmesi gerekir. İleride herhangi bir tartışmaya, çekişmeye mahal bırakılmamalıdır. Eğer taşınmazın tamamı satılıyorsa bulunduğu yer ile pafta, ada ve parsel numaraları yazılmalı, taşınmazın bir kısmı satılıyorsa imar Kanunu'na göre bu bölümün ifrazı mümkün olmalı, krokisi çizdirilerek sözleşmeye eklenmeli veya bu bölüm açık bir biçimde tanımlanmalı ya da pay oranı olarak belirtilmelidir.Taşınmaz satış vadi sözleşmelerinde Harçlar Kanununun 42. maddesi uyarınca değer gösterilmesi zorunludur.

  2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi gereğince de; “Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.” Taşınmaz satışı vaadi sözleşmesi noterde resmi şekilde düzenlenmelidir. Resmi şekil ispat şartı değil sıhhat şartıdır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 29.01.1986 T. 1984/849 E. 1986/57 K.).Tapuda kayıtlı bir taşınmazın diğer bir kimse adına tescil olunabilmesi için bir hukuki sebebin varlığı gerekir. Resmi şekilde yapılmamış bulunan temlik taahhütleri mutlak butlan sebebiyle batıldır.(Yargıtay içtihadı Birleştirme Kararı, 26.05.1954 tarihli ve 8/18 sayılı).

  3. Tarafların karşılıklı ve birbirine uygun olarak iradelerini açıklamış ve rızalarını beyan etmiş olmaları gerekir. Bu doğrultuda satış vaadinde bulunan, satış vaadine konu taşınmazın mülkiyetini belli bir bedel karşılığında karşı tarafa devretmeyi, satış vaadi alacaklısı da kararlaştırılan satış bedelini ödeyerek taşınmazı satın almayı kabul ettiğini bildirmelidir.


Hangi taşınmazlar taşınmaz satış vaadine konu edilemez?

  • 775 Sayılı Gecekondu Kanunu hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde satış vaadi sözleşmesine konu teşkil edemez. (775 sayılı Gecekondu Kanunu m. 34)

  • 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlemesine Dair Tarım Reformu Kanununun 11. maddesinde, bu kanuna göre dağıtılan arazilerin satış vaadine konu edilemeyeceği belirtilmiştir.

  • 3194 sayılı İmar Kanununun 18. maddesinin son fıkrası uyarınca; “Veraset yolu ile intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan, Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.”

  • 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun 2. maddesi ile değiştirilen 5403 sayılı Kanunun 8. maddesi gereğince bölünemez parsel büyüklükleri; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektar olarak yeniden belirlenmiştir. Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü şahıslara satılamaz, devredilemez. Ancak, 5403 Sayılı Kanunun 8. maddesinde 30.04.2014 tarihli ve 6537 Sayılı Kanunun 4. maddesi ile yapılan değişiklikle "Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez, Hazine taşınmazlarının satış işlemleri hariç olmak üzere pay ve paydaş adedi artırılamaz...." şeklinde düzenleme yapıldığından artık asgari tarımsal arazi büyüklüklerinin altındaki arazilerde de mevcut payın üçüncü şahıslara satışı ve devri mümkün hale gelmiştir. Paydan pay satılamaz. Pay ve paydaş adedi değiştirilmeden 3. şahısa satış ve satış vaadi sözleşmesi yapılabilir.


Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Örneği

“DÜZENLEME ŞEKLİNDE GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ

İkibinyirmi yılı Ekim ayının ikinci günü 02.10.2020

Aşağıda mühür ve imzası bulunan ben ..ADANA adresindeki dairemde görev yaparken yanıma gelen ve gösterdiği ADANA MERKEZ Nüfus Müdürlüğü'nden verilmiş fotoğraflı Nüfus Cüzdanına göre ADANA ili, Seyhan ilçesinde kayıtlı olup, baba adı ..., ana adı ..., doğum tarihi 25.9.1990, doğum yeri ADANA olan ve halen ... adresinde oturduğunu, okur yazar olduğunu söyleyen, .... T.C. kimlik numaralı AHMET ile gösterdiği ADANA Nüfus Müdürlüğü'nden verilmiş fotoğraflı Nüfus Cüzdanına göre ADANA... ilçesinde kayıtlı olup, baba adı .., ana adı ..., doğum tarihi 14.10.1980, doğum yeri ADANA olan ve halen ...ADANA adresinde oturduğunu, okur yazar olduğunu söyleyen, ....T.C. kimlik numaralı ALİ , birlikte bana başvurarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesini istediler.

Her iki ikisininde bu işlemi yapma yeteneğinin bulunduğunu ve okur yazar olduğunu anladım. İbraz ettikleri belgelerden kimlikleri hakkında kanı sahibi oldum.

Düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi yapmak isteyenlerden satmayı vaad eden AHMET şu suretle söze başladı :

"ADANA 42 .Noterliğinin 31.01.2020 gün ve 10 yevmiye numaralı "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı inşaat Sözleşmesi"gereğince taahhüdüm altında bulunan ADANA ili. Seyhan ilçesi, Kavaklı Mah.de kain ve tapunun 5 ada, 18(Sekiz) parsel numarasında kayıtlı bulunan taşınmaz üzerine yapılan inşaattaki tarafıma ait 1 (Bir) no'lu bağımsız bölümü ve bağımsız bölümdeki her türlü hak ve hisselerimin tamamını tüm hukuki hak ve vecibe|eriyle birlikte talibi ve alıcısı olan ALİ ’ye 55.000,00 (ellibeşbin)TL.sı bedel mukabilinde satmayı vaad ve taahhüt ettim. Bedelini nakten ve peşinen kendisinden aldım. Kendisinde hiçbir şekilde alacağım kalmamıştır. Sözkonusu taşınmazın ferağımda ileride kendisine vermeyi veya verdirmeyide kabul, beyan ve ikrar ederim. Ferağını vermekten hiçbir şekilde imtina etmeyeceğim. Ferağını vermekten imtina ettiğim takdirde alıcının, aleyhimde cebri tescil davası açmasınada rıza gösterir ve muvafakat ederim. İhtilaf halinde Antalya Mahkeme ve İcra Daireleri yetkilidir. " diye sözünü bitirdi

Söz alan Şatın almayı vaad eden ALİ , de şu suretle söze başladı:

"Bende işbu satış vaadini tüm hukuki hak ve vecibeleriyle birlikte aynen kabul ediyorum. Satıcının beyanında tapu kayıtları yazılı olan taşınmazı kendisine ait olduğunu bilerek 55.000,00 (ellibeşbin)TL bedel mukabilinde satın almayı vaad ve kabul ettim. Bedelini nakten ve peşinen kendisine ödedim.Tarafımda ve sözkonusu taşınmazda bundan böyle hiçbir şek|de alacağı, hak hukuk ve ilişiğinin kalmadığını kabul beyan ve ikrar ederim. İleride tarafıma verilecek olan ferağımda almayı kabul ettim." diye sözlerini bitirdi.

Yazılan bu sözleşme okunmak üzere kendilerine verildi. Ayrı ayrı Okudular. Yazılanların gerçek istekleri olduğunu beyan etmeleri üzerine ilgililer ve tarafımdan imzalandı, mühürlendi, ikibinyirmi yılı Ekim ayının ikinci günü 02.10.2020”

Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar devredilebilir mi?

6098 sayılı TBK’nın 183. maddesi, alacaklıya belli koşullarla sınırlı olmak üzere, borçlunun rızasını aramaksızın üçüncü bir kişiye temlik etme yetkisini tanımaktadır. Yargıtay da birçok kararında satış vaadinden doğan hakkın üçüncü kişiye temlikini geçerli saymaktadır. Bunun için resmi sözleşme yapılması zorunlu olmayıp TBK’nın 184. maddesine göre yazılı olması yeterlidir.


Taşınmaz satış vaadi tapu siciline şerh edilir mi?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi ve Tapu Kanununun 26. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır.

Örnek Yargıtay Kararı;

“…Davada dayanılan 29.12.1976 tarihli satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddesinde yapılan değişiklikten yararlanılarak 01.06.1983 tarihinde tapuya şerh edilmiştir. Şerhten amaç, ilişkin bulunduğu hukuki durumu kayda sonradan malik olanlara da ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Denilebilir ki, bu yönüyle şerh taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde de bir bakıma ayni etki gösterir. Dolayısıyla, şerhten sonra taşınmazı kazanan malikler şerh sahibi vaat alacaklısına karşı iyiniyet savunmasında bulunamazlar.

Gerçekten, Tapu Kanunu m.26’da “şerhten itibaren 5 yıl içinde satış yapılamaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse, iş bu şerh tapu sicil müdürü veya memuru tarafından resen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır. Fakat bu hüküm, sözleşmenin tapuya şerhinden itibaren 5 yıl içinde esas satış akdi yapılmazsa, bu şerhi tapu sicil müdürü veya memurunun re’sen terkin edeceği anlamına gelmez. Beş yıl geçtikten sonra terkin işlemi de ancak Tapu Sicil Tüzüğünün 78/4.maddesi gereğince taşınmaz mal malikinin istemi ile yapılabilir. Nitekim, benzeri bir düzenleme de Türk Medeni Kanununun 1027.maddesinde yer almış, anılan hükümde tapu memurunun, ancak basit yazı yanlışlıklarını tüzük kuralı uyarınca re’sen düzeltebileceği, bunun dışındaki her türlü düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılabilmesinin ilgililerin yazılı rızaları gerektiği, tapu sicilindeki her türlü yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla son verilebileceği kuralı getirilmiştir. Diğer taraftan, tapuda şerhe ilişkin bir hüküm olmasa da satış vaadi sözleşmesine dayanan taraf sonradan kayda malik olan kişinin kötüniyetli olduğunu kanıtlamak suretiyle her zaman satış vaadi sözleşmesine dayanarak dava açabilir.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, davacının 17.07.2003 tarihli dilekçesiyle 1086 HUMK’nın 186. (6100 sayılı HMK m.125) maddelerine göre işlem yaparak davayı yönelttiği M.A. İ.Ş. ve M.A.’nın davada taraf olmalarını sağlamak, savunma delillerini toplamak, çekişmenin esasını inceleyerek hükme bağlamak olmalıdır.

Değinilen yönler bir yana bırakılarak istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.” (Y. 14. H.D. 29.11.2011 T. 2011/10153 E. 2011/14521 K.)

Satış vaadi sözleşmesi şerhi nasıl kaldırılır?

2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesinde; “...Noterlik Kanunun 44. maddesinin (B) bendi mucibince noterler tarafından tanzim edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de taraflardan biri isterse taşınmaz siciline şerh verilir. Şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tapuya tescil edilmezse işbu şerh tapu müdürü veya memuru tarafından re’sen terkin olunur” hükmü bulunmaktadır.

Bir taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaadi geçerlidir. Fakat geçerli olan ve feshedilmeyen önceki tarihi taşıyan sözleşmeye değer tanınır. Ancak tapu siciline ilk getirilen sözleşmenin şerhi yapılır. Şerhten sonra getirilen satış vaadi sözleşmesinin şerhi ancak mahkeme kararı ile mümkündür.

Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Şerhin ne şekilde terkin edileceği ise TMK’da belirtilmemiş, Tapu Sicil Tüzüğünün “Terkin, Değişiklik ve Düzeltmeler” başlıklı 69. maddesinde açıklanmıştır. Buna göre; beş yıl dolmasına rağmen şerh kendiliğinden ortadan kalkmamaktadır. Tapu sicilinde terkin ancak “tescilin kendisine hak sağladığı kimsenin” (satış vaadi alacaklısının) veya yetkili makamın istemine ya da mahkeme kararına dayalı olarak yapılabilir. (TST m.69/1)

Şerh edilmiş kişisel bir hakkın başka sebeplere dayalı olarak sona ermesiyle kayıt hukuki değerini kaybettiği takdirde yüklü taşınmaz mal malikinin (satış vaadinde bulunanın) istemi üzerine de terkin işlemi yapılabilir. (TST m. 69/4 )

Satış vaadi sözleşmesinden doğan haklar hangi durumlarda sona erer?

  1. Asıl borcu teşkil eden satış sözleşmesinin yapılması,

  2. Miras nedeniyle alacaklı ve borçlu sıfatlarının birleşmesi,

  3. Sözleşmenin konusu olan taşınmazın, vaat edenin kusuru olmaksızın kaybı,

  4. Sözleşmeden sonra taşınmazın kamulaştırılması veya bu taşınmaza el konulması hallerinde sözleşmeden doğan haklar sona erer.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi zamanaşımına uğrar mı?

Taşınmaz satış vaadinden doğan borcun on yıllık genel zamanaşımı süresi içerisinde talep edilmesi gerekir (TBK m.146). Zamanaşımı süresi, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.