Tapu tahsis belgesi nedir?
08.03.1984 tarihinde yürürlüğe giren 2981 sayılı kanun, temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları dökülmüş olmak kaydı ile Hazine, Belediye, İl Özel İdarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğününe ait arsa veya arazilerdeki mesken, kısmen işyeri ve konut olarak kullanılan veya evvelce konut olarak kullanılıp sonra işyerine çevrilen gecekondular ile imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı tüm yapıların kanunun aradığı şartların gerçekleşmesi ve başvuru yapılması durumunda hak sahipleri adına tahsis edileceğini düzenlemiştir. Kanunun aradığı şartlar ilgililer tarafından yerine getirildiğinde tahsisin yapıldığı tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilir ve ilgilisine bir belge verilir. Bu belgeye tapu tahsis belgesi denir.
Tapu tahsis belgesinin hukuki niteliği nedir?
Tapu tahsis belgesi hak sahipliğini gösteren ve tapuya esas teşkil eden bir belgedir.Adalet Bakanlığı'nın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce yazdığı 16.5.1984 gün ve 14109 sayılı yazılarında adı geçen Genel Müdürlük'ce verilen 13.8.1984 gün ve 5221-11 sayılı cevapta da “Tapu Tahsis Belgesi Gecekondu sahipleri tarafından hazine Belediye, İl Özel İdaresi ve Vakıf arazileri üzerinde yapılmış yapıların 2981 sayılı kanunun 12. maddesi hükümlerine göre tesbitinde sonra kayıt maliki kamu kuruluşunca bu yerin hak sahibine tahsisine dair verilen bir belge olup ispat vesikası niteliğindedir.” denmektedir.
Türkiye Noterler Birliği'nin 2.5.1985 gün ve 39 sayılı ve 17.10.1990 gün ve 66 sayılı genelgelerinde belirtilen, komisyonumuzca da benimsenen görüş doğrultusunda tapu tahsis belgeleri bir zilyetlik belgesi olarak değerlendirmek mümkün değildir. Zira tapu tahsis belgesine konu olan taşınmazlar tapuda ilgili kamu kuruluşu adına kayıtlı bulunmaktadır. Ayrıca hak sahibi kişiler de zilyetlik için gerekli iyi niyet kurallarını taşımamaktadırlar. Tapu tahsis belgeleri aynı zamanda tapu senedi olarak da mütalaa edilemez. Çünkü tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilen böyle bir hakkın tapu senedi gibi temliki bir tasarrufa konu edilmesi mümkün değildir.
Tapu tahsis belgesinin sağladığı haklar nelerdir?
Tapu tahsis belgesi tahsis olunan gayrimenkulün hak sahibine;
gayrimenkulü kullanma hakkı verir,
gayrimenkulü kiraya verme hakkı sağlar.
Koşulları varsa üzerinde inşaat yapma yetkisi verir. (3194 sayılı imar kanunun 20. maddesinde belirtildiği gibi)
Mirasçılara intikal hakkı
Tapu kütüğüne yapılan tahsis beyanı üçüncü şahıslara karşı hak sahibi lehine aleniyet sağlar.
Üçüncü kişilere devir hakkı verir.(Yönetmelik 25.madde)
2981 Sayılı Kanunun aradığı şartlar nelerdir?
Yapının temel inşaatı tamamlanmış veya sömel betonları dökülmüş olmalı
Yapının bulunduğu arsa veya arazi Hazine, Belediye, İl Özel İdarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait olmalı
Yapı mesken, kısmen işyeri ve konut olarak kullanılan veya evvelce konut olarak kullanılıp sonra işyerine çevrilen gecekondular ile imar mevzuatına, ruhsat ve eklerine aykırı olmalı
Yapının bulunduğu arsa veya arazilerin bedelleri ilgili kuruluşa peşin veya en geç 4 yıl içinde on iki eşit taksitle ödenmelidir.(Arazinin malikine göre ödeme yeri değişmektedir.)
Arsa tahsis edilecek kimselerin; kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırı içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü iş yeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
Gecekondu sahiplerine en fazla 400 m² arsa tahsis edilebilmektedir.
Tapu tahsis belgesi ne zaman tapuya dönüşür?
Tapu tahsis belgesinin verildiği arsa veya arazinin bulunduğu bölgede ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerinde bulunan tapu tahsis belgesi tapuya esas teşkil ederek tahsis belgeleri tapuya dönüştürülür. Ancak ıslah imar planı veya kadastro planları ile belirlenen alanlarda tapu tahsis belgesi yerine hak sahiplerine doğrudan tapuları verilebilir. (m. 10)
Islah imar planları ile meydana getirilen imar parselleri içinde hak sahiplerine, yapılarının işgal ettiği arazi de dikkate alınarak ıslah imar planında getirilen ölçülere uygun şekilde arsa veya hisse tahsis edilir. Gecekondusu muhafaza edilemeyen hak sahiplerine aynı bölgede veya diğer gecekondu ıslah veya önleme bölgesinde başka bir arsa veya hisse verilir. (m. 13)
Tapu tahsis belgesi devredilebilir mi?
Uygulamada yapılan tahsisin hak sahipleri tarafından üçüncü kişilere temlik edildiği sıkça görülmektedir. Hak sahibine tahsis edilen gecekonduları satış sözleşmesiyle temlik alan kişiler de gecekondunun adına tescilini istemektedirler.
3290 sayılı Kanun İle bazı maddeleri değiştirilen ve bazı maddeler eklenen 2981 sayılı Kanunun Uygulamasına Dair Yönetmeliğin 25. maddesi, 2981 Sayılı kanun kapsamında yapılan tahsisin hak sahipleri tarafından üçüncü kişilere devrine imkan tanımıştır. Ancak 2981 sayılı Kanunun 13/a hükmüne göre, arsa tahsis edilecek kimselerin kendisinin veya eşinin veya reşit olmayan çocuğunun oturduğu belediye ve mücavir alan sınırları içinde ev yapmaya müsait arsaya veya bir eve veya apartmanın bağımsız bir bölümüne veya bir bölümü işyeri olarak kullanılan bir yapıya sahip bulunmaması gerekir.
TAPU TAHSİS BELGESİNE DAYANAN TAPU İPTAL TESCİL DAVASININ ÖZELLİKLERİ
Tapu iptal ve tescil davası neden açılır?
Tapu tahsis belgesinin verildiği arsa veya arazinin bulunduğu bölgede ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra hak sahiplerinde bulunan tapu tahsis belgesi tahsisi yapan idare tarafından tapuya dönüştürülür. Günümüzde tapu tahsis belgesinin verildiği arsaların ıslah imar planları ve kadastro planları yapılmasına rağmen tahsis belgesini veren idareler belgeyi tapuya dönüştürmekten imtina etmekte, bir çok tahsis belgesi hukuka aykırı olarak iptal edilmekte ve tahsis belgesi verilen arsalar tamamen hazine veya belediyelerin kamuya ayrılan yerlerinde bırakılmaktadır. Bu gibi durumlarda hak sahipleri tarafından tapu tahsis belgesinin tapuya dönüştürülmesi için idare aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılmaktadır.
Tapu tahsis belgesine dayanan tapu iptal ve tescil davasını kimler açabilir?
a) Tahsis belgesi sahipleri veya kanuni mirasçıları
b) Tahsis sahiplerinden bu hakkı temlik alan üçüncü şahıslar
Tapu tahsis belgesine dayanan tapu iptal ve tescil davası kime yöneltilir?
Bu tür davalarda husumetin tahsisi yapan yani tapu tahsis belgesini düzenleyen kamu kurumuna yöneltilmelidir. Hazine, Belediye, İl Özel İdareleri, Vakıflar Genel Müdürlüğü tarafından tahsis belgeleri verildiğinden husumetin bu kurumlara yöneltilmesi gerekir.
Bazı hallerde Hazine tarafından tapu tahsis belgesini düzenlendiği halde taşınmazın belediyelere devredildiği veya belediyelerce tahsis olunan taşınmazların mülkiyetinin Hazineye geçtiği görülmektedir. Böyle durumlarda hak sahiplerinin gecekondusunun üzerinde bulunduğu taşınmazın tapu kaydı takip edilerek son olarak hangi kurumun adına tescil edilmiş ise o kurum aleyhine dava açılmalıdır.
Tapu tahsis belgesi idare tarafından iptal edilmiş ise tapu iptal tescil davası açılabilir mi?
Tapu tahsis belgesine dayanan tapu iptal ve tescil davası açılabilmesi için de öncelikle geçerli bir tapu tahsis belgesi mevcut olması gerekir. Tapu tahsis belgesi belgeyi düzenleyen yani tahsis eden kamu kurumu tarafından iptal edilmiş ise bu davayı açamaz. Tahsis belgesi sahipleri ancak idare mahkemelerine başvurarak tahsis belgesini iptal eden kurumun işlemini iptal ettirdikleri takdirde iptal edilen tahsis belgeleri yeniden geçerli hale geleceğinden davaya devam edilebilir.
Tapu tahsis belgesine dayanan tapu iptal ve tescil davasının şartları nelerdir?
Tapu tahsis belgesinin varlığı tahsis edilen yerin hak sahibi adına tescili için yeterli değildir. Hukuk Genel Kurulunun 4.12.1996 tarihli ve 1996/14-763-864 sayılı kararında da belirtildiği gibi, tapu tahsis belgesi bir mülkiyet belgesi olmayıp yalnızca fiili kullanmayı belirleyen ve ilgilisine kişisel hak sağlayan bir zilyetlik belgesidir. Bu sebeple tescil için kanun aşağıdaki şartları aramaktadır.
Hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin bulunması
Tahsise konu yerde 3194 sayılı Yasanın 18.maddesi uyarınca imar planı veya 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasa uyarınca ıslah-imar planlarının yapılmış olması
İlgilisine, tapu tahsis belgesi gereğince bir başka yerden tahsis yapılmamış olması,
Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış ve imar planına göre konut alanında kalmış olması,
Tahsise konu yer ile tescili istenilen taşınmazın aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile keşif yapılması,
Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığı ile saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya belirlenecek tevdi mahalline depo edilmiş olması.
İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekir
Mahkemece, yukarıda belirtilen koşullar doğrultusunda yapılacak inceleme sonucunda, tescil isteğinin kabulü için yasal koşulların oluştuğu kabul edildiği takdirde, 3290 sayılı yasa ile değişik 2981 sayılı yasanın 10/C-2 maddesi gereğince tahsise konu yerde uygulanan düzenleme ortaklık payının (DOP) davacıyı da bağlayıcı nitelikte olduğu dikkate alınarak tahsis miktarından bu oranda yapılacak indirimden sonra kalan miktarın tesciline karar verilir. Tahsis yapılan yeryer davalı kurum adına müstakil imar parseli olarak tescil edilmiş ve parselin miktarı DOP indiriminden sonra kalan miktardan az ise tamamının davacılar adına tesciline karar verilir. Parselin büyüklüğü bu miktardan fazla ise davacıların hisselerine düşen miktarı parselin yüz ölçümüne oranlanarak ve davalı kurumun payı da belirlenerek davacılar adına paylı mülkiyet biçiminde tescile tesciline karar verilmelidir.