TM' nın 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 maddesine göre tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmaza malik sıfatıyla davasız ve aralıksız 20 yıl süreyle zilyet olan kişi o taşınmazın tamamı, ayrılması mümkün bir parçası ya da belli payı üzerinde mülkiyet hakkını kazanır.
DAVANIN ŞARTLARI
1-ZİLYETLİK
Bu hükümden yararlanmak için davacının taşınmaza 20 yıl süreyle zilyet olması gerekmektedir. Zilyetlik kullanmak, tasarruf etmek, taşınmazın niteliğine göre yararlanmak veya sahiplenmek tir. Kişinin bizzat kendisi zilyet olabileceği gibi, başkası aracılığıyla da zilyetliğini sürdürebilir. Örneği taşınmazı kiraya veren kişinin zilyetliği devam eder. TMK’nın 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesinde zilyetlik yoluyla mülkiyetin kazanılması için iyiniyet ilkesi aranmamaktadır. İstisna olarak TMK' nınn 712 ve 1023 ' üncü maddelerinde tapu malikinden satın almalarda iyiniyet aranır.
2-DAVASIZLIK
743 sayılı Türk Kanunu Medenisi' nin zilyetlikle kazanmayı düzenleyen 639.maddesinde davasızlık kavramı “nizasız” olarak geçmektedir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddesinde de “çekişmesiz” olarak, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda bu kavram yerleşik Yargıtay uygulamaları doğrultusunda “davasız” olarak düzenlenmiştir. Niza ve çekişmeden anlaşılması gereken davadır. Açılmamış sayılmasına karar verilen davalar, zilyetliğin kazanılmasına engel teşkil etmez. Dava nedeniyle kesilen zilyetlik, söz konusu dava hakkında verilen hükmün kesinleşmesiyle yeniden başlar.
3-ZİLYETLİĞİN ARALIKSIZ DEVAM ETMESİ
Davacı taşınmaza 20 yıl aralıksız olarak zilyet olmalıdır. Uygulamada, savaş, terör olayları gibi zorunlu hallerdeki zilyetlik terki, mülkiyetin kazanılmasına engel olmamaktadır.
4-ZİLYETLİĞİN EKONOMİK AMACA UYGUN OLMASI
TMK’nın 713 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14.maddelerinde belirtilmemekle birlikte uygulamada, taşınmaz mülkiyetinin zilyetlikle kazanılabilmesi için diğer kazanma koşullarının yanında, zilyetliğin ekonomik amaca uygun olarak gerçekleştirilmesi şartı da aranmaktadır. Mülkiyetin kazanılması için gereken zilyetliğin ekonomik amacına uygun olması ve ekonomik getirisinin bulunması gerekir. Aksi takdirde mülkiyet kazanılamaz.
5-TAŞINMAZ ÖZEL MÜLKİYETE ELVERİŞLİ OLMALIDIR
Taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile edinilmesi için, yukarıda belirtilen diğer kazanma koşullarının yanında, özel mülkiyete elverişli olması da gerekir. Bu ilke, taşınmazın ekonomik amaca uygun zilyetlik ilkesiyle de yakından ilgilidir. Kural olarak, tarım arazisi olduğu iddiasıyla açılan tescil davalarında, söz konusu taşınmazın tarıma elverişli olmaması durumunda ekonomik amaca uygun zilyetlikte mümkün olmayacağından mülkiyet kazanılmayacaktır.
Yukarıda sayılan şartların hepsinin birlikte olması durumunda dava olumlu sonuçlanacaktır. Kanun maddeleri aşağıda belirtilmiştir.
4721 SAYILI TÜRK MEDENİ KANUNU
Madde 712 : Geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Madde 713 - Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (*) (**) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilan olunur.
Son ilandan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hakim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır.
Madde 714 - Kazandırıcı zamanaşımı sürelerinin hesaplanmasında, kesilmesinde ve durmasında, Borçlar Kanununun zamanaşımına ilişkin hükümleri kıyas yoluyla uygulanır.
Madde 1023 - Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.
3402 SAYILI KADASTRO KANUNU
Madde 14 - Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir.
(Değişik fıkra: 03/07/2005-5403 S.K./26.mad) Sulu veya kuru arazi ayrımı, Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu hükümlerine göre yapılır.
4342 sayılı Mera Kanununun 7 nci maddesinin üçüncü fıkrası gereği 3402 sayılı Kanun hükümlerine göre yapılacak işlemlerde Kadastro Komisyonlarına konu uzmanı Ziraat Mühendisi dâhil edilir.
Taşınmaz malın, yukarıdaki fıkranın kapsamı dışında kalan kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için, birinci fıkra gereğince delillendirilen zilyetliğin ayrıca aşağıdaki belgelerden birine dayandırılması lazımdır.
A) 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait vergi kayıtları,
B) Tasdikli irade suretleri ile fermanlar,
C) Muteber mütevelli, sipahi, mültezim temessük veya senetleri,
D) Kayıtları bulunmayan tapu veya mülga hazinei hassa senetleri veya muvakkat tasarruf ilmuhaberleri,
E) Tasdiksiz tapu yoklama kayıtları,
F) Mülkname, muhasebatı atika kalemi kayıtları,
G) Mubayaa, istihkam ve ihbar hüccetleri,
H) Evkaf idarelerinden tapuya devredilmemiş tasarruf kayıtları.