Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafları yüklenici ve arsa sahibidir. Bazı kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde üçüncü kişilere yer verilmektedir. Üçüncü kişiler ile yapılan sözleşmeler borçlandırıcı işlemlere göre ayrı ayrı irdelenmeli tarafların hak yükümlülükleri tespit edilmelidir.
Aşağıdaki Yargıtay kararında Arsa Maliki kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin inşa edeceği dairelerden bir tanesini davacıya satmayı vadetmiştir. Sözleşme aşamasında taşınmaz satış vaadi 1 daireye düşecek 117/10273 hissenin satışının vaat edilmesiyle gerçekleşmiştir. Hisse devri kat irtifakının tesisinden önce yapılmıştır.
Davalı arsa sahibinden bağımsız bölüm satın alan kişi kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre üçüncü kişi sıfatındadır.
Davalı arsa sahibi, üçüncü kişi ile hukuki ilişkisinde satıcı sıfatındadır.
Üçüncü kişi, diğer davalı kooperatif ile hukuki ilişkisinde arsa sahibi sıfatındadır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi
2011/6362 Esas 2012/6834 Karar
"İçtihat Metni"
Mahkemesi :Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: - K A R A R - Dava, davacı ile davalı ... arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve tapuda satış işlemi ile davalı kooperatifle yapılan düzenleme şeklinde satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı gecikme tazminatı, eksik ve ayıplı imalât bedeli ile haksız olarak yapılan ödemenin iadesi istemlerine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulü ile gecikme tazminatı ve haksız ödemenin istirdadı yönünden hesaplanan alacağın davalı ...'ten, eksik işler bedeliyle ilgili alacağın her iki davalıdan müştereken ve müteselsilen tahsiline dair verilen karar taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kooperatifin tüm, davacı alıcı ... ile davalı satıcı arsa sahibi ...'in aşağıdaki bentlerin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Davalı ... ile diğer davalı kooperatif arasında ... 14. Noterliği'nde imzalanan 07.11.1996 gün 26805 yevmiye nolu düzenleme gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile yüklenici kooperatif arsa sahibi ...'e ait taşınmaz üzerinde arsa payı karşılığı inşaat yapımını üstlenmiş, sözleşmede yapılacak inşaatın niteliği, paylaşım durumu, inşaat süresi kararlaştırılmış, yine yöntemine uygun olarak noterde imzalanan 08.12.2000 gün 18875 yevmiye nolu ek sözleşme ile gecikme halinde her ay için daire başına 300 USD gecikme tazminatının yüklenici tarafından arsa sahiplerine ödeneceği kararlaştırılmıştır. Davalı yüklenicinin inşaatı süresinde tamamlamadığı ve geciktiği dosya kapsamıyla sabittir.
Davalı arsa sahibi ... ... 48. Noterliği'nde imzalanan 13.05.1999 gün 7622 yevmiye nolu düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ile az yukarıda sözü edilen yüklenici kooperatifle yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin inşa edeceği dairelerden bir tanesini davacıya satmayı vaadetmiş, 29.06.2006 tarihinde tapuda hisse devri şeklinde satış işlemi yapılmış, 07.12.2006 tarihinde kat irtifakı tesisi üzerine 117/10273 paylı 4. blok 1. kat 16 nolu bağımsız bölüm davacı adına tescil edilmiştir.
Davacı alıcı ... ile davalı yüklenici kooperatif arasında ... 16. Noterliği'nde imzalanan 14.11.2006 gün 31331 yevmiye nolu düzenleme şeklinde satış vaadi içerikli kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici arsa sahibi ile aralarında yapılan inşaat mukavelesindeki şartları aynen kabul edip davacıya satın aldığı daireyi vermeyi kabul ve taahhüt etmiştir.
Buna göre, davacı ..., davalı arsa sahibi ...'ten bağımsız bölüm satın alan kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesine göre üçüncü kişi, davalı ..., davacı ile hukuki ilişkisinde satıcı, diğer davalı kooperatif ile hukuki ilişkisinde arsa sahibi, davalı kooperatif ise arsa sahibi ile olan hukuki ilişkide yüklenici sıfatlarına haiz olup, davacı ... ile davalı kooperatif arasında imzalanan 14.11.2006 tarihli sözleşmenin başlığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak yazılmış ise de, içeriğine göre yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapmayı, bunun karşılığında da ...'ın arsa payı vermeyi taahhüt etmesi söz konusu olmadığından, anılan sözleşme kat karşılığı inşaat sözleşmesi olmayıp, bu sözleşme ile davalı yüklenici davacının satın aldığı arsa payı ve bağımsız bölümle ilgili arsa sahibi ile yaptığı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirmeyi satın alan Abdullah'a karşı da taahhüt etmiştir.
Davacı ... ile davalı satıcı arsa sahibi ... arasında yapılan sözleşmede satılan arsa payı ya da bağımsız bölümün devir ya da teslim edilecek tarih konusunda kararlaştırılmış kesin vade bulunmadığı ve teslimle ilgili 818 Sayılı BK'nın 106/I. maddesi hükmünce davalı arsa sahibi uygun bir süre verilmek suretiyle temerrüde düşürülmediğinden davacı alıcının davalı satıcı ...'ten BK'nın 106/II. maddesinde tanımlanan gecikme tazminatını talep etmesi mümkün değildir. Bu nedenle davacının davalı ... yönünden gecikme tazminatı ile isteminin tümden reddi yerine hesap hatası da yapılarak 1500 USD karşılığı 7.250,00 TL üzerinden kabulü doğru olmamıştır.
3-Davacının, davalı kooperatiften talep ettiği gecikme tazminatı ile ilgili kural olarak arsa sahibinden pay ya da bağımsız bölüm satın alan ile yüklenici arasında akdî ilişki bulunmadığından, gecikme tazminatı isteyemez ise de, davacı alıcının tapuda pay devraldığı 29.06.2006 tarihinden sonra 14.11.2006 gün 31331 yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalı yüklenici arsa sahibi ile yapılan sözleşmedeki şartları, davacı alıcı ...'a karşı da yerine getirmeyi yükümlendiğinden, davacı alıcı bu taahhüt gereği 14.11.2006 tarihinden sonraki dönem için yüklenici kooperatiften tazminat isteyebilir.
Bu durumda mahkemece hükme esas alınan raporu veren bilirkişi kurulundan alınacak ek raporla davacının 14.11.2006 tarihinden sonraki dönem için davalı yüklenicinin davalı arsa sahibi ... ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile 08.12.2000 tarihli ek sözleşmeye göre isteyebileceği gecikme tazminatı hesaplattırılıp talep de göz önünde bulundurularak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken bu husus gözden kaçırılarak, yanlış değerlendirme ve eksik inceleme ile gecikme tazminatı yönünden yazılı şekilde hüküm tesisi de usul ve yasaya aykırı olmuştur. Kararın belirtilen sebeplerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle davalı kooperatifin tüm, davacı ile davalı ...'in diğer temyiz itirazlarının reddine, diğer bentler uyarınca kabulü ile hükmün 2. bent gereğince davalı ..., 3. bende göre de davacı yararına BOZULMASINA, aşağıda yazılı bakiye 786,30 TL temyiz ilam harcının temyiz eden davalı kooperatiften alınmasına, fazla alınan temyiz peşin harçlarının istek halinde temyiz eden davacı ile davalı ...'e geri verilmesine, 05.11.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.